客付けで失敗するのはこんな戸建て【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て物件は賃貸の中でも球数が少ないので、客付けしやすいと言われています。
実際そうなのですが、ただ戸建てでも物件によってはかなり客付けしにくいです。
特に投資初心者が犯しやすいミスもあったりするので、今回はその事に関して解説します。
大家が無関心な戸建て
まず大前提として、大家が客付け業者に丸投げしているような物件は、絶対に客付け出来
ません。
一定数の大家さんが、リフォームさえ仕上げて客付け業者に依頼をすれば、あとは客付け
業者がなんとかしてくれると思っていますが、その考えは間違っています。
あなたが思っているほど、客付け業者はあなたの物件の事なんて考えてません。
物件のことを一番に考えているのは、オーナーであるあなた以外にいないんです。
それを放棄してしまえば、その物件に申込が入る事はなくなってしまいます。
なので賃貸募集中でも、定期的に物件のメンテナンスを行わなければいけません。
特に今の時期はあっという間に雑草が生えてきます。
室内に虫の死骸が落ちています。そしてこれから梅雨になれば畳にカビが生えます。
物件に無関心な大家の物件というのは、草ボーボーで室内にはゴキの死骸が落ちていて
畳はカビが生えています。
賃貸の客付け業者さんは、物件のメンテナンスまではやってくれないんですよね。
正直そんな物件は、絶対に申し込み入らないですよね。
そして定期的に客付け業者にヒアリングを行わなければいけません。
問い合わせは何件入っているのか？内見に来て成約しない理由は何だったのか？
そのようなヒアリングを行って、PDCAサイクルを回さなければ成約には至らないんです。
それを放棄してしまっている大家の物件は、仮にいい物件であっても客付け出来ません。
初心者がハマる勘違い
最近は多くの大家さんが、物件が地方や郊外にある場合は、駐車場が必須であることは
理解されています。しかし投資家さんの話を聞いていると「それちょっと大丈夫？」みたい
な感じで心配になってしまうことがあります。
その１つ目が、駐車場のスペースばかり気にして前面道路を気にしてないパターンですね。
これはどういう事かというと、仮に駐車出来るスペースが物件の敷地内にあったとしても
前面道路が狭い場合、最悪駐車出来ないこともあります。
特に駐車場前面の接道している道路が４ｍもない場合はかなり狭いので、乗用車では切り
替えして駐車出来ないこともあります。
なので敷地内に十分なスペースがあるからと安心するのでは無く、実際に自分の車で駐車
してみて、とめにくくないか確認する必要があります。
そしてもう一つの注意点が、敷地内に駐車場を造成すれば良いと安易に考えてはいけない
という事ですね。
よくあるのが、庭が広いのでその一部を潰して駐車場を造成するという事なんですけど
庭の地中に浄化槽や給排水の配管がある場合、容易に掘削は出来ませんよね。
前面道路と敷地が平坦であれば掘削する必要もありませんが、多くの場合敷地の方が前面
道路よりも高くなっている事がほとんどです。
そうすると重機をいれて庭を掘削しなければいけませんが、そこに浄化槽や給排水の配管
が埋まっていれば掘削出来ません。
なのでそういった事も含めて駐車場の造成は考える必要があります。
安易に敷地にスペースがあるから、駐車場が造れるというものではないんですよね。
事故物件は物件次第
事故物件のような心理的瑕疵物件は客付けしにくい印象がありますよね。
実際客付けはしにくいとは思うんですけど、私が知る限り心理的瑕疵が理由で全く客付け
できないという話も聞いたことがありません。
実際私も、孤独死ですけど特殊清掃の入った告知義務有りの心理的瑕疵物件を購入して
相場の賃料で２週間で客付けすることが出来ました。
なので一概に事故物件、心理的瑕疵物件だからといって客付けで苦戦するわけでもありま
せん。結局は物件力次第なのかと思います。
心理的瑕疵はマイナス要因には違いありませんが、それ以上の魅力があれば客付け出来る
という事ですね。
例えば良く言われているのが、事故物件でも相場の七かけの賃料であれば決まると言われ
ています。
要は値下げして価格の魅力があれば事故物件でも客付けは出来るという事ですよね。
そして特に海外の人は、幽霊の文化が無い国もあったりするので、そこまで気にしなかっ
たりするそうです。
確かに特に孤独死の場合に関しては、事故物件には違い有りませんが事件性は無いですし
自然死されたのが、たまたま自宅であったというだけです。
それを言い出したら、人類が始まってから人が死んでない土地なんかありませんから
気にしない人がいてもおかしくは無いですよね。
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