家賃を下げてはいけない理由
この記事を書いている人 - WRITER -
2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版
私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております
地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら
★高利回り戸建賃貸投資in千葉★
所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー
～～サーファー薬剤師経歴～～
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、
ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める
その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら
友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り
現在に至る
～～サーファー薬剤師所有物件～～
現在戸建10戸所有
１、購入価格２３０万 賃料５．８万 表面利回り３０％
２、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
３、購入価格２５０万 賃料６．２万 表面利回り２９％
４、購入価格５００万 賃料８万 表面利回り１９％（売却）
５、購入価格３５０万 賃料５．８万 表面利回り１９％
６、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％（売却）
７、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％
８、購入価格３５万 賃料 ５万 表面利回り１７１％
９、購入価格３５０万 賃料６万 表面利回り２０％
１０、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
１１、購入価格３２０万 賃料６．５万 表面利回り２４％
１２、購入価格２５０万 賃料６．８万 表面利回り３３％
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今はコロナの影響で職を失った人や休業中の方から
家賃交渉をされる事もあると思います
または賃貸の募集をしていると
家賃交渉される事もしばしばあります
そこであまり反響が良く無ければ賃料を下げてでも
ついつい入居させてしまいたくなりますよね
賃料を下げてはいけない理由
でもそれは止めておいた方が良いです
安易に賃下げ交渉に乗ってはいけません
特に戸建の場合はその賃料が物件の利回りとなります
アパートでは複数戸あり一部屋の賃料を下げても大幅な利回り低下になりませんが
戸建の場合は１か０なのでその影響がもろに出るんですよね
これは賃料収入に限った事ではありません
物件の利回りは売却時にも影響が出ます。
特に投資家に売却する場合は
オーナーチェンジ（賃貸付きの状態）で売却する事になると思いますが
その際に投資家である買主はかなり利回りを意識して見ています
恐らくあなた自身も投資家だと思うので
その気持ちは良く分かりますよね
例えば
賃料５．５万で募集している物件を賃料5万円で家賃交渉が入ったとします
この物件を利回り１４％で売りに出します
５．５万の方は４７１万ですが
賃料５万円では４２８万円です
この差は４３万円になります
これって結構デカいですよね
なので賃貸募集をする際に賃料下げる事で他物件と差別化するのは
あまり良い戦略ではありません
競争が激しいエリアでは賃下げ競争が起こって
エリア全体の賃料を下げる事にもなりかねないですよね
値下げ以外の差別化方法
他にも差別化する方法はいくらでもあると思います
ソフト面では賃料以外にも敷金礼金、フリーレント、広告費など
他にもいじれる所はあります
初期費用を下げる事、目前でかかる費用が安くなる事に
メリットを感じる方は意外と多いです
例えば
賃料5000円値引くよりも初期費用6万円下げて
最初の費用負担を軽くしてあげた方に魅力を感じる人って多い
ただ1年以上住んでもらえれば賃料5000円下げるよりも
初期費用6万下げた方が大家は得するんですよね
あとはペット可にする差別化方法もありますね
特に戸建だったら集合住宅では無いので
差別化しやすかったりします
ペット可で募集する際は色々と注意点があるので
こちらの動画を参考にして下さい
ペット可物件のポイントや注意点を解説しています
【不動産投資】私がペット可で賃貸募集する理由
またモデルルーム化して物件の見栄えを良くすれば
ネットの反響が増える事もあります
募集方法でもウチコミやジモティを使って
大家自ら賃貸の募集を行って仲介手数料無料で打ち出せば
より多くの反響が取れると思います
またコロナの影響で職を失ったり、休業中の方から
家賃交渉が入った場合そのような方には自治体から
住居確保給付金が支給されて
最長9カ月の賃料の給付を受ける事が出来ます
今はその要件も緩和されているので
もし家賃交渉が入った場合は
そのような給付金を案内してあげましょう
単純に賃料を下げる以外にも色々方法はありそうですね
家賃交渉に乗る前に他の方法を模索しても良いと思いますよ
最後までお読み頂きありがとうございました(^^）
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2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版
私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております
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所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー
～～サーファー薬剤師経歴～～
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、
ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める
その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら
友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り
現在に至る
～～サーファー薬剤師所有物件～～
現在戸建10戸所有
１、購入価格２３０万 賃料５．８万 表面利回り３０％
２、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
３、購入価格２５０万 賃料６．２万 表面利回り２９％
４、購入価格５００万 賃料８万 表面利回り１９％（売却）
５、購入価格３５０万 賃料５．８万 表面利回り１９％
６、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％（売却）
７、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％
８、購入価格３５万 賃料 ５万 表面利回り１７１％
９、購入価格３５０万 賃料６万 表面利回り２０％
１０、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
１１、購入価格３２０万 賃料６．５万 表面利回り２４％
１２、購入価格２５０万 賃料６．８万 表面利回り３３％
