戸建ての賃貸客付けが劇的に楽になる方法【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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賃貸の客付けって結構たいへんですよね。
私も以前は地元の仲介業者さんに、自作のマイソク
を持って１件１件営業して回っていました。
でも今は全くそんな事はしていません。
ではどうするのか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
繁忙期の間違い
まず多くの投資家さんがしている勘違いで
「繁忙期を逃すと賃貸需要が減って客付けで苦戦する」
というのがあります。
確かにシングル向けのアパートだと、
実際に繁忙期を逃してしまうと
客付けで苦戦するなんて事はよくあります。
しかし戸建てに関しては、実は全くそんな心配は
いりません。
なぜなら戸建ての場合、割と年中賃貸需要が
あるからなんですね。
なんなら年末の１２月でも普通に申し込みが
入ったりします。
これはなぜかというと、
戸建ての場合は入居するのがファミリーが多い
ので、シングルのような入居者はほとんど
いません。
繁忙期で入居する人というのは１月～３月の時期
なので、考えてもらえば分かると思うんですけど
会社の部署異動であったり、
新入社員を採用する時期なので
ファミリーをターゲットにしている戸建て賃貸では
そこまで影響は無いんです。
そして以前に私が賃貸の仲介さんに聞いた話では
戸建ての場合、割と近隣のエリアに住んでいる人が
引っ越してくるパターンが多いらしいんです。
そうなると会社の人事異動とか、
もはや関係の無い要因なので
繁忙期だから客付けしやすいとか、
そういった問題はなくなると思います。
ただ７月、８月のような閑散期の時期は、
世間的にお休みムードで
戸建て賃貸でも賃貸需要はあまり無いので
そのへんのイメージ通りかもしれないですね。
これを使い始めてだいぶ客付けが楽になった
そして私が賃貸の客付けが劇的に楽になったのが
「エコーズ」という賃貸客付けサイトを
利用するようになってからなんですね。
冒頭でもお話したように、昔の私は一軒一軒地元の
仲介業者に客付けの営業をしていました。
しかもその中でまともに動いてくれる業者というのは
５社中の１社程度しかありません。
なのでとてもタイパの悪いことをしていたんですけど
今は全くそのような事もせずに、１ヶ月程度で毎回
賃貸の客付けが出来ています。
では、エコーズは何が良いのかというと、
まずネットで登録作業が全て完結します。
なので、ものの３０分もあれば
物件をネットに掲載して
賃貸の募集活動を開始出来ます。
しかも仲介業者に依頼するときは、
ポータルサイトも「うちはホームズしか扱ってません」
みたいな感じで
複数のポータルサイトに載せてはもらえません。
なぜならポータルサイトに掲載するにも料金が
かかるからですね。
しかしエコーズなら、アットホームやホームズ、
スーモなど複数の主要なポータルには
全て掲載してくれるので
圧倒的に物件が露出されます。
今はネット経由での問い合わせがほとんどなので、
この点は集客で超重要なポイントになります。
なので仲介業者に依頼するよりも、エコーズの方が
遥かに客付け力があります。
そしてエコーズの素晴らしいところは、
データ分析が出来るところにあります。
自分の物件がお客さんにどれくらい表示されて、
どれくらいのアクセスがあって、
どれくらい問い合わせが来たのか
全て数値で見る事が出来ます。
これが仲介業者を利用している場合だと、
そのような情報はもらう事は出来ませんし
もらう事が出来たとしても
「アクセス数何件ですか？」
「問い合わせ何件ありましたか？」とか
しつこく聞いていると、
仲介の営業マンに嫌がられる可能性すらあります。
このようなデータを得られるので、
アクセス数が少ないなら
「賃料などの募集条件を見直そう」とか
内見まで行ったのに成約しないなら
「内装面で見直しが必要かな？」とか
そういった形でPDCAサイクルを回す事が
出来るので、
徐々に成約に近づける努力が出来ます。
エコーズの欠点
では、このエコーズは欠点は無いのか？というと
あります。それは利用料ですね。
エコーズの掲載費自体は月３３００円程度なので
その点は全然余裕でペイできると思います。
問題は、成約時にエコーズに支払う報酬なのですが
５５０００円になります。
なのでもし賃料が３万とか４万の部屋の場合、
広告費は世間一般的に賃料の１ヶ月分とする
エリアが多いので
普通の客付け業者に支払う料金よりも
高くなってしまうという、
そういった欠点があるんですね。
ただこのような賃料が低い物件というのは、
実は一般の客付業者もやりたがらなかったりします。
なぜならさっきも言ったように、広告費は賃料の
１ヶ月分なのですが、そうすると賃料が低ければ
低いほど仲介に入る報酬は低くなってしまいます。
なのでそのような賃料の低い物件というのは
エコーズを利用しても料金が割高になって
しまいますし
かといって仲介業者に依頼したとしても、
モチベーションが低くて
賃貸が決まりづらかったりもします。
そもそも賃料の低い物件は、
経費率も高くなる傾向があるので
個人的にあまりオススメしていません。
投資効率で見ても、賃料の高い物件をやったほうが
同じ時間を費やすのであれば
効率的だと思いますので
多少利回りが下がったとしても、
それなりの賃料が取れる物件を取り組むのが
良いんじゃないかと思います。
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