戸建てはこの築年の物件が狙い目
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サーファー薬剤師です
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戸建てを購入する時に、あなたは築何年くらいの物件をターゲットにしていますか？
築年が浅すぎれば金額が高すぎるし、築年が古すぎればボロすぎてリフォームにコストがかか
ります。
なので今回は戸建て投資に適した築年数に関してお話したいと思います。
戸建てのターゲットは耐用年数オーバー
戸建ての場合は自ずと築古の物件がターゲットになってきます。
なぜなら築浅や新築の戸建ての場合は、物件価格が高くなりすぎてしまい
利回りが下がってしまうからです。
勿論利回りが下がっても、売却で利益を見込める物件であれば
検討出来るのですが、それは戸建て投資においてはレアケースだと思います。
なので価格がある程度低くなる
木造の築２２年を超えるような、耐用年数オーバーの物件をターゲットにする訳ですが
ここで一つ問題が生じます。
それは融資の問題ですね。
金融機関は、基本耐用年数オーバーの物件への融資を嫌がります。
まして、戸建ての場合は単価が低いので、融資する金融機関側にも旨味が少ないので
融資を出してくれる金融機関が限られてしまう問題があります。
なので戸建て投資を行う場合は
このような築年が古い物件特有の問題を、クリアしていかなければいけません。
築古物件の問題点
築古物件の問題点ですが、先程の融資以外にもデメリットがあります。
まず築４０年を超えるような物件になってくると、旧耐震基準の物件になってくるので
耐震性の問題が生じます。
阪神淡路大震災の時に倒壊した建物のほとんどが、旧耐震基準の物件と言われていますので
この点は間違いなくデメリットだと思います。
そして築年が古くなればなるほど、リフォームコストが増大する問題があります。
築古戸建ての場合は安い金額で買ったと思っても
リフォームでコストがかかって、結局高く付いてしまうケースもあると思います。
なので、その点は目利きが必要になってきますね。
あと、リフォームに関連することですが、築年が古い物件の場合は
単相二線式の物件が多いです。
単相二線式だとどんな問題があるのかというと
単相二線式の場合、エアコンをつけると直ぐにブレーカーが落ちたりするなどの問題が生じま
す。昔の日本では、同時に複数の家電を使うことを想定していなかったので
このような仕様になっていたのだと思います。
当然今の生活では不便なので、単相二線式から三線式への変更工事が必要になりますが
業者さんによっては２０万円くらい取られますので注意が必要ですね。
そして築古物件の賃貸需要に関してですが
多くの人は、築年が古い物件は賃貸がつきにくいと思われるかもしれませんが
賃貸で築年数は実はそこまで大きな問題になりません。
築年が古くても綺麗にリフォームされていれば、問題なく客付けが出来ます。
築古物件は売りにくい
そして築年が古すぎるような物件で
築５０年とか６０年の物件になってくると、売却の際に売れにくいという問題が生じます。
先程賃貸需要に関しては、築年は関係ないと言いましたが、売却となると話は別です。
戸建ての場合は、売却の出口として投資家に売却する方法と、実需に売却する２通りの売却の出
口がありますが、投資家も実需も築年数は結構気にします。
なので築年が古すぎる物件は、築４０年くらいならまだ売れますが、築５０年を超えてしま
うと売れにくくなるので注意が必要ですね。
最適な築年数は？
個人的に狙い目の築年数は、築３０年代くらいかなと思っています。
昔は築２０年代でも対象となるような物件がありましたが
最近の市況では、築２０年代で割安な物件というのはほとんど見なくなりました。
築３０年代の物件であれば、設備や建物の仕様もそこまで古くないので
リフォームでそこまでコストもかかりません。
ただリフォームコストに関しては、築年がそこまで古くなくても
所有者が建物を雑な扱いをしていれば、痛みが激しくなるので
結構物件ごとに差があります。
築３０年代であれば当然新耐震基準ですし、１０年運用して売却するにしても
築４０年代で売却するので、まだ買い手はつく築年数だと思います。
個人的には５年運用で、築３０年代のうちに売却出来ればベストじゃないかと思います。
５年運用すれば短期譲渡も外れますし、減価償却も終わった頃だと思うので、売りどきじゃない
かと思います。
あまり長く運用してしまうと売れにくくなってしまうので
売るタイミングというのも重要だと思います。
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