戸建ては絶対自主管理
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は１０年間不動産投資をやってきていくつか失敗をしているんですけど
そのうちの一つが物件の管理に関してです。
今回はなぜ私が物件管理で失敗したのか、その理由に関して詳しく解説したいと思います。
物件の管理費
物件の管理費は、ほとんどの管理会社が賃料の５％です。
なので賃料６万円であれば月３千円、年間３万６千円のコストです。
結構なコストですよね。
賃料５万７千円で貸しているようなものですから。
では具体的に管理業務は、どんな事をしてくれているのかというと
家賃の入金管理、クレーム対応、更新の手続き、退去時の立ち会いです。
大家さんの多くはサラリーマン大家さんです。
本業があるので入居者さん対応まで手が回らないという事で
管理を委託している大家さんも多いと思います。
実際私も日中仕事があるので対応出来ないと思い、業者さんに管理を委託して
いましたが、それが今考えると大きな失敗でした。
なぜなら戸建ての場合、自主管理でも大した手間にはならないからです。
それは今、殆どの物件を自主管理に切り替えて実感しています。
一方アパートに関しては、未だに管理を委託しています。
今回は、戸建ては管理に手間がかからない理由を、詳しく話していきたいと思います。
戸建ての管理が余裕な理由
まず自主管理となると、ハードルが高いと考えてしまう人も多いですが
意外とそんなことはありません。
まず自主管理の場合は「賃貸契約書はどうするの？」と考える人は多いのですが
賃貸契約書は自主管理であっても、賃貸の客付けをした業者さんが作ってくれますし
家賃保証会社への加入や入居者の家財保険も同時にやってくれます。
また賃貸契約の更新に関しても、手数料を払えばやってくれます。
ここでジモティのように大家自ら客付けした場合はどうするかというと
ネットに賃貸契約のテンプレートはたくさんあるので
それらを使って自分で作成しても良いと思いますし
手数料を払えば、代わりにやってくれる不動産業者もいると思います。
なので全然問題になりません。
あと家賃の入金管理に関しても、家賃保証会社経由の入金しておけば
家賃の滞納になった時に、こちらが催促をする必要もありませんし
毎月銀行明細をチェックするだけです。
入居者からのクレーム対応
入居者からのクレーム対応を、嫌がる大家さんが多いんじゃないでしょうか。
誰でもクレーム対応なんかしたくないですよね。
でも今まで管理を委託していて思いますが、結局対応するのは大家なんですよね。
勿論管理会社さんが間には入ってくれますが、何か修繕が必要な場合は手配するのは
大家ですし、入居者が急かされる事はなくても、その代わり管理会社に急かされるので
結局管理会社から連絡が来るのか入居者から直接連絡が来るかの違いで
管理会社が間に入る意味はあまり無いと思います。
またこのようなクレームは、基本的になんかしらの修繕依頼がほとんどなので
付き合いのあるリフォーム業者さんがいれば、担当者に連絡するだけで済むので
いずれにせよ大した手間ではありません。
そして戸建て賃貸に関して言うと、ほとんどこのような入居者からの連絡はありません。
私の場合は現在２０件くらい自主管理していますが、連絡は月に１～２件程度で
何の連絡もない月もあります。
そして連絡が来るタイミングは決まっていて、入居後１ヶ月以内がほとんどです。
なので１ヶ月すぎるとほとんど連絡は来なくなります。
また戸建ての場合は入居期間が長いです。
私の物件も、平均で５年以上住んでもらっているので、数年連絡が来ない入居者も
たくさんいます。
自主管理にオススメの家賃保証会社
大手の家賃保証会社で、Casaという会社があるのですが
そのCasaで家主ダイレクトという商品があります。
普通家賃保証会社さんは、賃貸の仲介業者などを通して加入しますが
この家主ダイレクトであれば、大家さんが直で申し込む事が出来ます。
これは先程も話したように、毎月の家賃を保証会社経由で大家に入金されるので
家賃の未収リスクがなくなりますし、入居者に催促する必要もありません。
そして「孤独死保険」も付帯されているので、万が一孤独死が起こった時も
保険がおりるので、この点はありがたいですね。
普通「孤独死保険」に加入するためには、大家側の火災保険にオプションでつけなければ
いけないのですが、その必要がないので助かります。
あと保証会社で怖いのが、保証会社が倒産するリスクですが
これに関してもCasaは一部上場企業なのでそこの安心感もあります。
また退去の際には、仲介業者の紹介などもしてくれるそうなので
Casaが提供する家主ダイレクトという商品は、大家が自主管理する上で
かなり使えるサービスだと思います。
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