戸建て投資家の規模拡大戦略【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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既に戸建て投資をやっている方で、これからアパートやマンションを買って規模を拡大
したい人も多いと思います。
しかし戸建て投資をずっとやって来た人というのは、残念ながらアパート・マンション
購入で欠かせない融資が弱かったりします。
ではどうすれば今後融資を引いて規模拡大していけるのか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
戸建て投資家が融資が弱い理由
まず戸建て投資家の中でも、融資が弱い人もいれば強い人もいます。
融資が弱い人というのは、地方物件をメインに買っている人ですね。
ちなみに私もこのタイプなので、元々は融資が弱い属性だったと思います。
しかしそんな私でも最近は、信用組合から数千万の融資を引いて新築の貸別荘を建築した
り、これから新築するアパートに関しても某地銀からフルローンが出ています。
なのでこのような地方戸建てを買い進めた属性の人でも、十分チャンスはあると思います。
そして戸建て投資家でも比較的融資が強い属性の人は、資産性のある戸建てを買い進めた
人ですね。
つまり都市部エリアで土地値以下で物件を購入しているような投資家さんなんですね。
ではこの両者の違いは何かというと、所有物件の資産性ですね。
地方の物件は資産性が低く銀行評価が伸びません。そのため決算書の内容が良くないん
ですね。
一方都市部エリアの土地評価が出る物件を所有していて、尚且つ土地値よりも安く買えて
いる投資家というのは、決算書の内容が良く融資を受けやすいという訳なんですよね。
融資を受けにくい戸建て投資家が融資を受けやすくなるには
ではここで、融資を受けにくい地方戸建てばかり買い進めた投資家が、融資を受けやすく
なるにはどうすれば良いのか？それにはいくつか方法があります。
まず１つ目は物件の売却をする事ですね。
これはなぜかというと、銀行に低く評価されていたとしても、その物件というのは市場に
出せば銀行評価よりも遥かに高い金額で売買されます。
実際に私の所有物件も、固定資産税の評価額では３００万程度だったりしますが、市場で
売却すればそれの倍以上の価格で売却されます。
そうすれば自ずと評価が倍以上となるわけなので、銀行評価は改善しますよね。
そして何より銀行は「手持ち資金がいくらあるか」という事を非常に重視しているので
手持ちの資金が増えるという意味でも融資に大きく影響してきます。
ただここで注意点としては、あまり短期で売却をしてしまうと転売とみなされてしまう
ので、それはそれで今後の金融機関との取引に悪影響が出る可能性があります。
特に公庫や信用保証協会のような国が運営している金融機関は、その点を厳しく見るので
気をつけた方が良いと思います。
なので５～６年保有すれば売却のフェーズに入ってくると思うので、ある程度の期間保有
したのち売却すると良いと思います。
そしてもう一つ戸建て投資家が融資を受けやすくなる方法というのが、別事業を行うと
いう事です。
私の場合は賃貸業以外にも、宿泊事業やこういった情報発信ビジネスなどを行っています。
不動産賃貸業の弱点として、借り入れの割に収益性が低いというのがありますが、私の場
合賃貸業以外の事業の収益性が高いので、自己資本比率が高く借り入れも少ないので、債
務償還年数も短くなっています。
簡単に言うと、別事業も行う事で不動産賃貸業の弱点を穴埋めして、決算書の内容が改善
されるという訳なんですね。
ただここで注意点としては、別事業を行ってもその事業自体が赤字では、むしろ決算書が
悪くなってしまいます。なので全く別事業に参入してしまえば失敗リスクが高いので、す
るのであれば現状の不動産賃貸業と相乗効果が期待できるような、民泊とかグループホー
ム事業等に参入するのが良いかと思います。
結論
戸建て投資家からでも規模拡大というのは出来ます。
地方戸建てばかり保有している人でも、５～６年保有すれば売却のフェーズに入って
手元に資金ができるようになるので、その資金を元手に融資を受けて、アパート・マン
ションのような一棟を買い進める事ができます。
また、民泊やグループホームのような別事業を行う事で、収益性を高めて融資を受けやす
くするといった方法もありますね。
ただ地方戸建てのような担保評価が低いような地方の戸建てを購入してしまうと、やはり
規模拡大に時間がかかってしまうというデメリットがあります。
なのでなるべく早く規模拡大したいという方は、銀行が担保に取ってくれるような都市部
エリアの評価が出る物件を土地値以下で購入するなどして、決算書の内容を良くして融資
を受けやすい状態を目指すと良いと思いますよ。
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