戸建の利益を最大化する売却方法
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は戸建ての一つを売却する予定なんですね。
その物件は５年くらい前に購入して、賃貸に貸出して今回売却する事になりました。
購入価格は３００万円で、今回９８０万で売却します。
戸建投資では色々な出口戦略があるんですけども、今回はそんな戸建ての利益を最大化する
出口戦略に関して解説したいと思います。
戸建ての出口戦略
ではまず戸建てには、どんな出口の取り方があるのかというと、
まず１つ目はオーナーチェンジで、投資家に出口を取る出口戦略ですね。
私はこの方法で売却した事が何度もあります。
この売却方法の利点なんですけど、売却期間中も賃料収入が入ってくる点ですね。
なので「なかなか売れないな～」といったストレスがほとんどありません。
ただ買主が投資家という性質上、あまり高い値段では買ってもらえないので、利幅がとりにく
いというデメリットがあります。
投資家は利回り基準で考えるので、価格を上げて利回りが下がってしまえば、反響がとれなく
なってしまいます。
私は宅建業も持っているので、現在買い取り再販もやったりしているんですけど、買い取り
再販の場合は基本、実需向けの売却になるので、空室期間中は一切収入はありませんし、
再販用の融資は融資期間が１年だったりするので、１年経ったら全額返済しなければいけま
せん。そのようなプレッシャーの中で売らなければいけないので、売り出し期間中はストレ
スや在庫リスクを抱える事になります。
たまに賃貸中の物件が退去になって、原状回復のリフォームをするのも面倒だし、投資家向けに
売り出そうかと考える人もいるんですけど、それは辞めたほうが良いと思うんですね。
逆にそのような人に聞きたいんですけど、空室の賃貸用の戸建てとオーナーチェンジで入居付け
されている物件だったら、あなたはどっちを買いたいですか？という事なんですよね。
当然賃貸中の物件ですよね
これが買い手も同じで、退去後の原状回復も終わってない物件なんて買いたくないですし
買うならそれなりに安い金額でなければ買いたくありません。
なので空室の状態で投資家向けに売り出しても売れにくいですし、売れたとしても十分な利益は
取れないと思います。
なので投資家向けに売り出すのであれば、オーナーチェンジで投資商品として売り出した方が
良いと思います。
もう一つの出口戦略
そして一棟アパートやマンションにはない、戸建てならではの出口戦略というのが、実需へ売却
するという出口戦略なんですね。
今回私が売却した物件も、この実需向けに売却をしています。
実需の場合は、先程の投資家とは違って利回りの計算というのは一切ありません。
なので自分が気に入った物件であれば、多少高くても買ってもらえます。
しかも実需の場合は住宅ローンを使っての購入もできるので、普通であれば融資付が難しいよう
な地方の築古戸建てであっても、融資がつきます。
なのでオーナーチェンジで投資家に売却するよりも、実需向けに売却した方がはるかに利幅がと
れるという事になるんですね。
ただここで注意して頂きたいのが、どんな物件でも実需向けで売れる訳ではありません。
というのは、実需向けに売りに出しても全く反響が取れない物件もあれば、スグに買付が入る
物件もあります。
実際今回のわたしの物件に関しては、ネットに掲載して１ヶ月程度で買付が入っています。
ではどんな物件が実需向きなのかというと、これは本当に説明が難しくて、私の感覚的な部分も
かなり大きいです。要は経験から総合的に判断しているという感じなんですよね。
投資用であれば５００万以下みたいな物件が人気かもしれないんですけど、実需の場合は安くて
も内装が汚いとかリフォームが必要みたいな物件は実はほとんどニーズは無くて、しっかりリフ
ォームされていて実需のニーズに合うものであれば、１０００万とかそれ以上の価格でも引き合
いはあったりします。
なのでポイントは、実需に売却するのであればしっかりリフォームをするという事なんですね。
私の場合は賃貸であれば、キッチンの入れ替えはそこまでやりませんが、実需に売却する場合は
キッチン入れ替えも結構行ってます。
それこそ今回の売り出し前のリフォームで、２２０万位コストを掛けています。
なので実需向けに売り出す場合は、リフォームはケチらない方が良いと思います。
そして実需向けの売却のデメリットは、空室期間中賃料収入がないという点ですね。
売りに出して１，２ヶ月であれば気にならないかもしれませんが、半年、１年売れないとなると
流石に精神的にきつくなってくると思います。
そうなると大幅な指値の買付にも応じたくなってしまいますよね。
これが指値を許してしまう売り主の心理なんですよね。
これは業者が売り主であったとしても、一般の人が売り主でも変わらない心理だと思います。
なので自分が買い手の場合は、長期買い手がつかない、そういった物件の売主だったら、指値を
入れるチャンスなんですね。
なのでこのような戸建投資の出口戦略には色んなパターンがあります。
それぞれ一長一短があるので、自分の物件や自分の状況に合わせた出口の取り方をすると良いと
思います。
このような出口に複数の選択肢があるというのが、戸建投資のメリットであると思うので
折角戸建て投資をしているのなら、この長所もいかした投資をして利益を最大化させたいですね
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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