利益を最大化させる中古戸建の売却方法【不動産投資】
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戸建は換金しやすい
戸建はアパートなどと比較すると単価が低いので
売却がしやすいです
１億円のマンションなんかを想像してもらうと分かりますが
買えるプレイヤーが限られているのでそんな簡単に売れません
一方戸建は数百万で買う事が出来ます
また戸建はオーナーチェンジで投資商品という形で投資家に売却出来たり
実需と呼ばれる一般の方にも売却が出来るので売却の間口が広いです
なので戸建は不動産投資の投資対象の中では
流動性の高い換金性の良い資産なんですね
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私が売却時に意識している事
私は今までいくつかの物件を売却しました
いずれも売りに出して数カ月で売れてしまったので
売却までの期間はかなり早かったと思います。
そこで私が物件の売却時に最も意識している事があります
それは
買主さんが買いやすい状態になっているか？
という事なんです
戸建の買主さんには投資家さんと実需の方があります
なので今回はその２パターンの買主さんに対して
どんな物件が買いやすいのかという話しをしていきたいと思います
どんな戸建が投資家に売れやすいのか？
相手が投資家さんであれば賃貸がついている
オーナーチェンジの状態が売りやすいですね
想像してほしいのですが
空き室の状態であれば購入後にリフォームしなければいけません
客付けのために仲介業者に営業に行かなければいけません
結構な手間と時間がかかります
なので、このような面倒な作業をこちらで全部やってあげて
売りに出すことで買主さんも買いやすい状態となります。
また融資に関しても空き室時よりも賃貸がついている状態の方が
融資を引き易くなります。
因みにオーナーチェンジに関しては
コチラの動画で詳しく解説しているので参考にして下さい
なので投資家さんに売却するのであれば
オーナーチェンジで売却したほう高く、早く売れると思います
どんな戸建が実需に売れるやすいのか？
そして戸建物件では投資家ではない一般の実需の方にも売却が可能です
実需に売却する場合ですが
この場合は当然空き室で売る事になりますので
売りに出している期間中は賃料収入が発生しないのがデメリットです。
しかし実需の方は住宅ローンが使えるため
投資家に売却するよりも
高値で売却できる可能性があります
ここで実需の方に売却する際のポイントですが
それはきっちり綺麗にリフォームを仕上げる事です
一般人はリフォームのノウハウなどは一切ありません
なので修繕が必要な物件の場合は
いくら位修繕コストがかかるのか見積もる事が出来ませんし
リフォームしたらこんな感じになるというビジョンを描く事が出来ません
なのでしっかりと綺麗にリフォームした状態で売却する必要があります
ここでこのように疑問を持つ人もいるかもしれません
リフォームかけた分を売却価格に上乗せできるのか？
実需の方というのは住宅ローンが使えます
住宅ローンは中古物件であっても
30年など長い融資期間で融資を受ける事が出来ます
では仮に50万追加でかかったとしましょう
その際に50万を30年の融資期間で割り振った場合に
月々の返済額はほとんど変化しません
なので多少高くなったとしても
物件が綺麗になれば、そっちの方が売れるんですね
なので実需売りの場合はケチらずに
しっかりとリフォームする事をおススメします
因みに不動産の売却する際には
注意すべき事があります
何も知らずに売却してしまうと
多くの税金が課せられたり
宅建業法違反に抵触する事などあるので注意してください
物件の売却時の注意点に関して
コチラの動画で詳しく解説しているので参考にして下さい
最後までお読み頂きありがとうございました(^^）
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