戸建投資から規模拡大したい場合に絶対やったらダメな事
こんにちは
サーファー薬剤師です
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まずは投資を小さく始めて大きくしていく、そういった考えで戸建てから不動産投資を始め
る人も多いです。この投資戦略はリスクを最小限に抑える事が出来るので、私も非常にオス
スメの方法なのですが、ただこの方法で投資を勧める場合に絶対にしてはいけない事があり
ます。今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
絶対にしてはいけない事とは？
では戸建投資から始めて規模を拡大していこうという人が、やってはいけない事は何なのか
というと、それは現金を失う事です。
これはどういう事なのかというと、戸建投資の場合はロットが小さいので、数百万で購入が
出来ます。そのため、中には現金で物件を購入しようとする人がいるんですけど、規模を拡
大したいと考えるのであれば、必ず融資を利用した方が良いです。
仮にあなたが１０００万の現金を持っていたとして、比較的田舎の戸建てでもリフォーム費
用を含めたら、仕上がりで５００万くらいはかかります。
そうすると現金は１０００万から一棟買っただけで、半分の５００万に減ってしまいます。
そうすると何がいけないのかというと、融資が引きづらくなってしまうんですよね。
自己資金５００万、借り入れなし、築古戸建て１棟所有の人と、自己資金１０００万、借り
入れ５００万、築古戸建て１棟の人を比較した場合、圧倒的に自己資金１０００万の方が融
資を引くのに有利です。金融機関は自己資金をとても重視しています。
自己資金はその事業者が、その事業を運営する上で十分な資金的体力があるかという目安な
ので、別に頭金を入れるわけでなかったとしても、自己資金が十分にあるかチェックします
し、潤沢な自己資金がある人ほど融資を受けやすくなります。
規模拡大したいなら現金はひたすら温存
先ほどもお話したように、金融機関から融資を受け続けるためには自己資金が必要です。
そしてこれから規模を拡大しようという人は、戸建てを１棟、２棟買ってそれで満足という
人はほとんどいないと思います。
多くの人が戸建てを複数棟買って、それからアパートやマンションのようなロットの大きな
物件を買っていこうという人の方が多いと思うんですよね。
そうすると物件を購入する度にリフォーム費用であるとか、仲介手数料や登記費用などの諸
経費はかかるわけですよね。ただでさえ物件購入する度に現金は減っていきます。
それを考えたら少なくとも物件購入費に関してはフルローンで買いたいところですし、
なんならリフォーム費用も融資を利用したいくらいです。
そこでこのような話をすると、そこまで借り入れをしてしまうとキャッシュフローが出ない
じゃないか？返済比率が高くなってしまうじゃないか？と言われる方がいるんですけど、
いずれにせよ戸建て１，２棟のキャッシュフローなんてたかが知れていますし、皆さんもそ
んな少額の利益を求めているわけではないと思います。
そうしたら不動産投資をはじめて初期の段階は、キャッシュフローや返済比率は犠牲にして
もいいと思います。
おそらく初期のフェーズから専業大家さんという人はほとんどいないと思うので、その時期
は不動産投資の収入には頼らないで、一生懸命本業で稼いでいれば何の問題も無いですよね
将来ある程度の規模になってくれば、キャッシュフローが出やすいアパートを購入するとか
現金で戸建てを購入するなどしていくらでも調整は出来ると思います。
借り入れが悪ではない
このような話をすると、一定数「借り入れは良くない」「借り過ぎは良くない」と言われる人
がいます。私も無計画な借り入れや高金利の消費者金融からの借り入れは良くないと思いま
すが、先ほど話した投資プランの借り入れが悪だとは１ミリも思いません。
なぜならロットの小さな戸建てから始める時点で、かなり投資のリスクは抑えていますし
基本的に収益を生み出す物件を購入しているわけなので、ほとんどリスクは無いですよね。
もしその借入の返済で火の車になってしまうような事業プランだったら、そもそもその物件
選定が間違っているという話なので、借り入れしている事に問題があるわけではありません
そして借り入れをリスクと考える人は、その返済が滞って破産してしまう事を恐れている人
が多いと思うんですけど、基本的に事業者が破綻するときは手持ちの資金がなくなった時で
す。
そこで借り入れした資金を自分の好きなように使って溶かしてしまう人なら話は別ですけど
自己資金に余裕をもたせる借り入れをする事は、逆に破綻をしにくくなるという事でもある
んですよね。
なので戸建て投資で規模拡大したい人は、正しく借り入れの知識をつけた上でどんどん借り
入れをして、自己資金の温存をするようにした方が良いと思います。
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