地方で不動産投資するメリット
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不動産投資にも色々あります
地方の高利回り物件を狙うのか
都市部の資産価値がある物件を狙うか
悩みどころですよね
因みに私は地方高利回り投資をしています
そんな田舎で将来売却できるの？
そんなところで賃貸需要あるのってよく聞かれます
今回は地方投資メリットデメリット
について話していきたいと思います
地方投資のメリット
・メリット
１、高利回り
２、税金が安い
３、ライバルが弱い
メリット① 利回りが高い
地方投資のメリットは何といっても高利回りなところです
利回り２０％も十分狙う事が出来ます
なぜこのような利回りが実現できるのかというと
それは田舎の場合、都市部よりも土地値が低いので
物件価格が低くなるからです
しかしそれに応じて賃料が下がるかと言えば
そうではありません
田舎でもそれなりの賃料が取れたりします
例えば
千葉でも田舎の東金市の戸建を400万円で購入したとします
その物件の賃料が6万円だったとします
その辺に物件を持っている人からしてみたら
良くある話だな～と思っていただけると思います
じゃあここで千葉でも都市部の松戸市で
600万で物件を購入したとします
物件価格は1.5倍ですよね
じゃあ賃料も1.5倍の9万円で賃料設定できるか
というとそうとは限りません
私の感覚だと松戸で600万の戸建の場合は築年も
それなりに古い物件なので
取れる賃料も７～８くらいの印象です
メリット② 税金が安い
先程も言ったように
地方は土地値が低いので固定資産税や
不動産取得税のような税金が安くなりやすいです
ただし地方でも耐用年数が十分残っているRC造の
物件などでは税金高いと思いますが
木造の耐用年数オーバーなんかは
かなり税金は安いですね
因みに私は地方でも木造の築古戸建を
メインに買っているので尚更税金は安いですね
戸建一棟の固定資産税が年間2万円
不動産取得税は6万円とかです
かなり安いですよね
メリット③ ライバルが弱い
不動産投資家の多くは都市部の人が多いです
私もセミナーなんか開催すると参加者の方は
だいたいが都内在住や神奈川、埼玉です
私のような千葉の田舎に住んでいる投資家は少数派
そうするとそのような人たちは
基本的に自分が土地勘があるような土地
つまり都市部の物件を買いたがります
なので田舎に行けば行くほど
投資家の参入は減っていきます
田舎物件の大家さんは結構地主系が多いですね
そのような大家さんはあまり投資の勉強していません
業者に丸投げの大家さんが多いので
私達のように日々不動産の勉強をしている者から
してみれば、そのような大家さんには楽勝に勝てます
ちょっとした工夫で差別が出来たりします
孫氏もこんな事を言っています
克ち易きに克
ビジネスで勝ち抜くためには大事な考えだと思います
地方投資のデメリット
１、担保価値が低い
２、修繕費率
３、人口減少
デメリット① 担保価値が低い
先程地方物件の土地値の評価が低いので
固定資産税などの税金が安いという話しをしました
しかしこれっていうのは
銀行評価的な視点で見ると大きなマイナスなんですよね
なぜなら銀行は所有物件の評価を積算評価で評価するのですが
その際に資産価値が低ければ当然担保価値は無いと
みなされてしまう訳なんですよね
なので融資金額が伸びなかったり
場合によっては共同担保として使えなかったりします
なので地方の特に木造物件なんかでは銀行評価的には不利ですね
ただRCなんかだと建物の評価が結構出るので
地方の物件でも資産価値が高い物件もあります
デメリット② 修繕費率が高い
地方物件では都市部のような高い賃料設定が出来ません
場所によっては賃料も一部屋1万円代のようなアパートもありますよね
ただ大家さんには基本的に修繕義務があるので
賃料が安かろうが高かろうが
設備として提供しているものに関しては
修繕をしなければいけません
ではここでエアコンを設備として提供している場合に
エアコンが壊れて買い替えるとします
そこでエアコンは安くても５万位する訳ですよね
ここで賃料が６万取れていれば
１か月分の賃料でペイ出来ますが
賃料が１．５万でしたら
それを回収するのに３～４カ月かかる訳ですよね
修繕コストは地方でも都市部でも同じです
しかし取れる賃料には差があるので
地方物件の修繕費率は高くなってしまうんですね
デメリット③ 人口の減少
長期視点で考えた場合
地方の人口は必ず減少します
これは日本は少子高齢化社会なので
少子高齢化なので間違いありませんし
地方ほど人口の減少速度は速いと思います
人口が減れば当然空室リスクも高まります
でも私は地方物件を買います(笑)
私は今千葉の田舎に住んでいます
１０年ほど前に東京の足立区から移住したのですが
正直今と１０年前で町の状況が
変わったかと言えばそんな事ありません
じゃあ不動産投資を始めた８年前と
賃貸需要が減ったかというと
そんな事も無いんですね
ただ私も物件を１０年、２０年持ち続けるかと言えば
そんな事は無くて
私は５年程度保有して売却しています
５年程度で状況を見ながら
ポートフォリオの組み換えをしているんですね
正直5年程度のスパンであれば
現状人が多く住んでいる町、賃貸需要がある町であれば
人口減少による空室リスクは特に無いと思っています
ただ長期保有はリスクがあるかな～
というのが個人的な考えですね
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