投資初期にやってはいけない３つの事【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は個別面談で、これから不動産投資を始めたいという人とお話する機会があるんですけど
投資初期にやってはいけない事をやろうとしている人も結構多いです。
なので今回は、投資初期にやってはいけない３つの事について解説したいと思います。
事業の多角化
私が初心者の人とお話していて意外と多いのが、２つの事業を両方やりたいと考えている人です
例えば今は民泊も非常に盛り上がっていますよね。それで民泊に興味を持たれている人もかなり
多いです。そこで投資初心者の人は、不動産投資と民泊の両方興味があるので、両方やりたいと
おっしゃいます。
そのような話を聞くと私は必ず「やるならどちらか一つに選んでください」と言っています。
私は現在民泊のような宿泊事業も不動産賃貸業も行っているので断言できるんですけど、民泊と
不動産賃貸業は全く異なる事業です。
そして、これはどの事業でも言える事ですが、半端にやったところで成果が出るほど、どちらも
甘いものではありません。
何の実績もない初心者であれば、これから勉強する事はたくさんあります。
そこで全く未経験の別業態の事業を両方同時で進めていこうというのは、効率的にも良くないで
すし、そもそも無謀です。
なので、やるのであれば一つに絞って、そこに自分のリソースを全集中すべきです。
そして事業の多角化をするのであれば、その事業が安定して、毎月毎月ある程度の売上が立って
事業が軌道に乗ってからすべきだと思います。
それまでは事業の多角化も横展開も考える必要はないと思います。
例えば電球の光を考えてもらうとわかると思いますが、電球の場合は光が四方に分散します。
一方レーザー光線の場合は、光の向きは一方向のみで集中しています。
そして集中しているからこそ金属も焼き切るような力があるわけです。
事業も同じだと思います。一度に複数の事をやろうとすれば分散して、それぞれの力は弱くなり
ます。
当然失敗するリスクも高くなるので、まずは一つの事に集中すべきだと思います。
法人設立
そしてこれも良く聞く話なのですが、投資初心者の人で法人設立を検討している人も多いです。
そして設立する目的を聞くと、理由が明確で無いことが多々あります。
不動産投資の場合は、個人のみに融資を出す金融機関も多いです。特に投資初期の頃はアパート
ローンなどを利用して物件購入される方も多いと思うのですが、そのようなアパートローンは個
人を対象にしているものが多く、法人の場合は対象外であったり、対象となったとしても金利が
高くなるなど条件が悪くなるケースが多いです。
そして法人を設立して法人に資金を入れてしまえば、簡単に引き出す事はできません。
例えば不動産投資用の資金が１０００万あったとして、それを全額法人の資本金にいれてしまっ
て、いざ個人の方で物件買いたいから資金を５００万個人に移そうと思っても、それは簡単には
できません。
やるのであれば役員貸付のような形になると思うのですが、貸したままにしておけば税務調査で
指摘されるでしょうし、代表が会社からお金を借りているというのは印象が良くないので、金融
機関等からの評価も下がってしまうと思います。
法人の設立に関しては、不動産の事業が軌道に乗ってからでもできますし、個人での不動産投資
の実績も新規法人で評価されますから、初期に焦って法人設立する必要はないと思います。
ボロ戸建て投資
そして３つ目はボロ戸建て投資ですね。
新規で始める方の中にはあまり資金が無い方も多いので、安価なボロ戸建てから始めたいと考え
る人が多いんですけど、私はボロ戸建て投資は上級者向けの投資だと思っています。
それはなぜかというと理由は３つあって、１つ目は物件の査定が難しい事です。
ボロ戸建てというのはあなたが想像する以上にボロボロです。
なので修繕するところが無数にあるので、想像以上に修繕コストがかかって、結果手に負えず投
げ売りするような事例も多々あります。
ボロ戸建ての査定は上級者でも間違うことがあるので注意した方が良いですね。
そして理由の２つ目はリフォームを安くできないからです。
ボロ戸建ての場合、普通のリフォーム業者にリフォームの発注をすれば、目玉が飛び出るような
金額の見積もりを提示される事になると思います。
なので安くリフォームを出来るコネクションであったり、知識やDIYのスキルが必要なんですけ
ど、初心者の人にはそれらコネクションやノウハウはありません。
そしてボロ戸建てというのは、気づかなかった不具合が次から次へと出てきます。
当然入居後も「ここが壊れた、修繕してくれ」といったクレームを受けることになるので、スト
レス耐性の低い初心者にはあまり向いていないと思います。
そして３つ目の理由は、保険でのリスクヘッジがしにくい点ですね。
不動産投資における自然災害のリスクヘッジとして、火災保険の活用があるんですけど、年々火
災保険は厳しくなっていて、保険料も値上がりしています。
特に厳しくなっているのが、築古の戸建てなんですよね。
ボロ戸建ての場合は、かなり築年数の古い物件を対象にすることが多いと思いますが、場合によ
っては保険に加入できない事もありますし、保険料も高くなります。
そして保険請求した時も、ボロ戸建ての場合は経年劣化「元々ボロかったから壊れたんだよね」
と判断されてしまうので、否認されてしまう可能性が高くなります。
なのでボロ戸建ても投資初心者向きではないので止めておいたほうが良いと思います。
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