投資歴12年戸建て投資家が狙う物件
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建投資の中でも実は色々な投資法があります。
例えばボロ戸建て投資のような、物件を安く買ってDIYでリフォームして、高利回りを叩き
出すような方法もあれば、資産性重視でそれほど利回りを求めないような投資方法もありま
す。
では戸建投資を１２年やっている私が、現在どのような方法の戸建投資をしているのか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
昔と今の状況変化
まず私の中でも、昔と今では戸建投資の方法が変わってきているんですね。
昔は平成築の物件をなるべく安く購入して、５０万以下の表層リフォームでリフォームして
貸し出す事が多かったです。それで賃料５～６万得るような投資法を行っていました。
資産性はあまり気にせず、利回りを２０％以上を求めるような、利回り重視の地方高利回り
投資をやっていたんですね。
それが今は投資方法も結構変わって来ました。
ではなぜ投資法が変わったのかというと、昔と今とでの状況の変化があります。
まず地方での戸建て賃貸の賃料相場が変わってきているように感じています。
昔は先程も話したように賃料５～６万が相場のように感じていましたが、最近では地方でも
しっかりリフォームされている物件に関しては、７万、８万の賃料を頂けるケースも増えて
います。
これにはインフレの影響が、もしかしたら関係しているのかもしれません。
そして火災保険に関しても今と昔ではだいぶ変わってきているんですね。
今は昔と違って築古物件の保険料もだいぶ値上がりしていますし、保険申請した際も築年数
が古い物件は、経年劣化と判断され申請も通りにくくなっています。
私の現在の投資戦略
ではそのような状況を踏まえて、私の戸建投資の戦略がどのように変化したのかというと
まず極力高い賃料を狙うように心がけています。
先ほども話したように、地方でもしっかりリフォームすれば、賃料７万、８万頂けるケース
も出てきています。
私も実際に３００万で購入した物件で賃料８万得ていたり、５０万で購入した物件で賃料７
万円もらう事が出来ていたりします。
ただここでポイントになってくるのが「しっかりリフォームをしていれば」という所なんで
すよね。なので昔のように５０万程度の表層リフォームだけでは、このような高い賃料を地
方で頂くことはできません。
先程の３００万の物件に関しては２００万のリフォームコストをかけていますし、５０万の
物件に関しては、２５０万のリフォームコストプラス近隣の土地の取得費と、整地費用で５
０万かかっています。
このようにリフォームにコストをかけてでも、その物件が引き出せる最大賃料をもらえるよ
うに心がけています。
そのためには多少利回りが下がっても構わないとすら思っています。
私も現在は不動産投資以外にも、宿泊事業や買い取り再販事業なんかを行っているんですね
何より自分の時間を大事にしたいので、単価の低い物件を複数手掛けるのは時間効率が悪く
なってしまいます。
なので一つの物件に費やす労力が変わらないのであれば、その一つの物件で最大限の賃料を
得ることによって時間効率を良くしようと考えています。
リフォームにコストをかける理由
そして賃料を最大化する目的以外にも、私がリフォームにコストをかけている理由がありま
す。その特徴的なものとして、私は最近取得した物件のほとんどで外壁塗装を行っています。
これは先程の外観を良くしてなるべく高い賃料を頂くという目的もあるのですが、もう一つ
理由があって、それは先程火災保険が以前よりも厳しくなったという話と関係しています。
ボロ物件は自然災害の被害を受けやすいです。以前であればそのリスクヘッジとして火災保
険が機能していました訳なんですけども、今はボロ物件の場合は先ほども話したように、経
年劣化と判断されて保険申請したとしても通る保証はありません。
なので未然に被害を防ぐ必要があります。
その一つが私は外壁塗装だと思っていて、外壁塗装をする事で物件の耐久性はアップします
塗装の際は足場を組みますので、屋根とか外壁とかで修繕が必要な箇所があればその時に合
わせて修繕します。
そうする事で台風などの自然災害の被害は受けにくくなりますし、仮に被害を受けたとして
も外壁塗装をしてしっかりメンテナンスを行っていれば、その修繕履歴も勿論残っています
し施工後の写真もしっかり残してあるので、経年劣化と判断される可能性も低いと思います
この２つの理由があるので、昔よりも遥かにコストをかけてリフォームをするようにしてい
ます。
今回は私の現在の戸建投資の戦略に関してお話しましたが、勿論投資の戦略は各ステージに
よって異なってくると思います。
融資利用の人であれば、私のように地方で高単価の賃料を狙うよりも、、都市部よりの物件を
狙う必要があると思いますし、資金に余裕がない場合は低価格の物件を購入してDIYを行う
やり方が正解のケースも勿論あると思います。
あくまで最適な投資戦略は人それぞれだと思いますので、今回の私の戦略を一つの参考にし
てもらえればと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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