指値はどれくらい入れるべきか？
いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)
先日のセミナーでも質問がありましたが
「指値に関してどれくらい入れるべきなのか？」
「指値を断られた場合は食い下がるべきか？」
今回は私の指値の入れ方に関してお話します
こんな物件に指値は通らない
・競争が激しい物件
・残債が売価と同程度ある場合
・売れても売れなくてもどっちでも良い
初めにすでに割安で競合がたくさんいるような物件では指値は通りません
そのような物件は満額買い付けをスピーディに通す必要があります
その日のうちに内見し
その日のうちに買い付けを入れます
「とりあえず1日じっくり考えるか～」
そんな余裕はありません
そんな事していると他の競合にかっさらわれます(笑)
また競争が激しい場合は買い上がりする必要すらあります
私が以前購入した物件で200万で売りに出されていた物件があったんですが
積算評価で1000万ありました
その物件の内見をした時に他にも5人の競合がいたので私は250万で買付入れました
それでも十分な利益が見込める物件だったので
確実に購入するためには買い上がりも必要です
指値をするのは基本的にそれほど競っていない物件で
残置物が多かったり、雨漏りしていたり、シロアリがいるような何かしらの問題を抱えている物件です
このような物件一般の実需の人は買うことはありません
投資初心者の人もリフォームコストの推測が出来ないのでスルーする人が多いですが
このような物件こそ価格交渉のチャンスがあります
あと残債が売価と同程度ある場合も指値は難しいですね
なぜなら残債がある場合は抵当権が設定されているので残債を返済して
抵当権を外してからではないと、売却が出来ないんです
なので価格交渉をしても今の価格で無いと売却自体が出来ないため交渉しても安くはなりません
あと指値が通りにくいのが売れても売れなくてもどっちでも良いといったスタンスで売りに出されている物件です
このような物件は特に投資家の物件で多いのですが収益物件の場合は賃料収入が入ってくるので
売れても売れなくてもどっちでも良いみたいなスタンスで売りに出されているので
このような物件に指値をしても安くなることはありません
価格交渉の方法
私の場合はまず内見の段階でジャブを入れていきます
売却理由や値下げ交渉は可能かどうか？
可能であればどれくらいまで交渉可能なのか？
ここで業者さんが
「300万までしか値引きは厳しいですね」
と言った時に私なら指値で200万とかは入れたりしません
たまに言うだけタダと言って
とりあえずキツめの指値を言うだけ言ってみるという人がいますが
やめたほうが良いですよ
そんな事したら業者さんとの関係がまずくなります
業者さんに
「この客はめちゃくちゃな指値を入れてくる奴」
とレッテル貼られたら今後物件紹介してもらえなくなりますからね
良い業者さんとの関係は優良物件以上の価値があります
なので業者さんによっては
「とりあえず買いつけ入れてくれれば売主さんに交渉します」
と言ってくれる業者さんも結構いて
そのような場合は容赦なくキツめの指値をするんですね
なので指値は業者さんの反応を見ながら入れた方が良いと思いますよ
因みにここで指値が通らなかった場合なのですが
私としてはリフォーム費用なども加味して
自分ならこれ位の価格なら買ってもいいという金額で買い付けを入れているので
そこから更に食い下がるような事はしません
特に戸建は球数が多いので次から次へと物件は出てきます
このように余裕がある状態を維持できれば価格交渉では常に優位に立てます
あとは数をあたっていくだけ
無理に物件購入する必要はありません。
比較的通りやすい指値とは？
300～400万の物件に100万とかの指値は通りづらいですが
通りやすい指値というのもあります
それが何かというと
私の今までの感覚では３００~４００万位の物件で
３０万程度のソフト指値は通りやすい傾向があります
３８０万なら３５０万とかですね
それくらいの指値であれば売主さんも業者さんも不快に思う事は無いので
試しに入れてみるのは良いかもしれません
当然競合のいない物件ですよ
指値は下手すると業者さんや売主さんを不快にさせてしまうデリケートなものです
特に業者さんとは今後も継続して付き合っていくわけですから慎重に行いましょう
最後までお読み頂きありがとうございました(^^）
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