指値金額の決め方
こんにちは
サーファー薬剤師です
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中古物件を購入する時に、みなさんも結構指値を入れると思います。
その際の指値を入れる金額ですが
どのように算出していますか？
勿論やみくもに指値を入れればウザい客のレッテルを貼られて
今後物件紹介してもらえなくなります。
なので今回は指値金額の決め方に関してお話したいと思います。
玉砕した価格を知る
私の場合ですが、指値交渉は必ず内見してから行います。
これはなぜかというと、相手の情報がわからなければ指値は難しいからです。
しっかり相手の情報収集をしておけば、むやみな指値をぶっかます事はありません。
孫氏の言葉でもあるように、己を知り相手を知れば百戦危うべからずです。
なので私は現地で仲介業者さんに、売主さんの売却理由などをヒアリングします。
ここで売り主さんが売り急いでいる要素があれば、指値が通る可能性は高くなります。
逆に相手が業者さんだとか投資家の場合は、売り急いでいるケースが少ないので
なかなか指値も通りません。
なのでここでポイントなのが、仲介業者は売り主の情報を把握していなければ
いけないという事です。
ですから案内してもらう業者は、元付けの業者である必要があります。
よくアットホームなんかで物件検索していると、仲介としか書いていない
業者さんがいますが、このような業者は売り主から直接物件を預かっている
わけではないので、売主さんの情報を知りません。
なので専任媒介など、売り主が直接物件を預けている元付け業者にあたる
必要があります。
そして現地でヒアリングする際に、業者に必ず確認する事は
既に買い付けが入った事があるかどうかという事です。
そしてもし買い付けが入っていれば、その金額も必ず確認しています。
なぜなら却下されるデッドラインがわかるからです。
それで自分の希望価格がデッドラインよりも下だった場合は
特に食い下がることも無く私は即撤退します。
物件は次から次に出てくるので、下手な指値をして業者さんの心象を悪く
したほうが、自分にとってマイナスが大きいからです。
己を知る
指値を入れる場合に、まずは自分がいくらだったら買ってもよいのか？
この点も明確にしておく必要があります。
なので事前にシミュレーションがとても大事です。
周辺相場を把握して、最終的にいくらで売却ができるのか？
リフォームはいくらかかるのか？
賃料はいくらとれて、利回りはどれくらいとれそうか？
そうする事で自分が買える金額が決定すると思います。
また融資利用の場合は、その物件購入時に融資が使えるのかどうか
これも確認しておく必要があります。
金融機関によっては、エリアがNGだったり、融資金額が５００万以下の場合は
取り組まないなどの条件があります。
そこで融資が出るかもわからないのに指値をしても、業者さんから「融資の確約
をとってから指値を入れてくれ」と言われてしまう事もあるので注意が必要です。
なのでそもそも自分はその物件を買うことが出来るのか？
そしていくらであれば買っても良いのかを明確化する事は
指値を入れる上で重要な事です。
そしてそのように自分の買っても良いラインが明確になればあとは
先方がどこまで値を下げてくれるかの交渉になります。
交渉しにくい物件
初心者の方で、指値が通らなかったという話を聞くと
何の欠点もないような綺麗な物件に指値を入れていたりします。
このような何の欠点もないような物件は指値が通らないです。
指値交渉するには材料が必要です。
指値の材料として上げられるのは、例えばシロアリとか傾き、雨漏り
などがあげられます。
そのような物件普通の人は避けますよね。
いったらこれが参入障壁になるので、競争が少なくなるわけです。
価格は需給で決まります。
欲しい人が多ければ高いし、欲しい人が少なければ安くなります。
なのでこのような指値の材料がある物件に価格交渉はすべきです。
あと売りに出て間もない物件に、大幅な指値を入れる方もいますが
これもほぼほぼ通らないです。
これは自分が売り主の立場で考えればわかると思いますが、売りに出して
間もない時に大幅な指値が入れば、もう少し様子を見たいと思いますよね。
逆に売りに出して半年、１年経っていれば、この価格では売れないかもと
弱気になってしまいますよね。
場合によっては、大幅な指値でも早く処分したいという気持ちがあれば
受け入れてしまうと思います。
なので指値をする際は、売りに出してどれくらいの期間が経っているのか
この点も確認した方が良いですね。
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