新築投資がヤバい理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
最近、新築投資が流行ってますよね。
今は中古の値段が上がっているので、それなら新築のほうが融資も出やすいし
そっちのほうが良いじゃんということで結構新築投資が人気なんですよね。
でも新築投資に迂闊に手を出すと危険ですよ。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
新築投資のメリット
まず新築投資のメリットに関してお話したいと思います。
新築のメリットは色々あると思いますけど、まずは融資に関してですね。
建物が新品なので長期の融資を組むことが出来ます。それで、キャッシュフローが出やすい
んですよね。
劣化対策等級をとれば、木造でも耐用年数を超えるような融資期間で、融資を組む事もでき
ると思います。
また金融機関も耐用年数には結構厳しいですし、特に最近は築古物件は厳しめに見られる事
が多いので、新築は融資が出やすいですね。
私のメインバンクも中古より新築のほうが融資を出しやすいと言っていました。
そして新築のもう一つのメリットとしては、自分でデザインできるのも魅力だと思います。
実は私も戸建てですけど、新築しました。
私の場合は賃貸ではなく宿泊施設として運用します。
私は土地を購入して、そこに知り合いの工務店に建物を立ててもらいました。
間取りや外壁のデザインを自分で選べますし、キッチンはこの対面式にしてとか、洗面化粧
台はフローティングタイプのものを入れてみたいに、全部自分で選んで指示を出すことが出
来ます。なので新築建てるのってめちゃくちゃ楽しいですよね。
そして新築のメリットとしては、メンテナンスがほとんどかからない点もあると思います。
これは新築投資をしている大家さんがよく言われていることですよね。
メンテナンスがかからないので、修繕費などのランニングコストは少なくてすみますから
その分CFも残りやすいと思います。
そしてもう一つのメリットは、売却がしやすいという事ですね。
仮に１０年保有したとしても、築１０年ですからまだまだ新しいですよね。
買う側も融資を引きやすいので売りやすいと思います。
コレが築３０年の物件で、１０年運用して築４０年で売り出すのと比較すると、雲泥の差が
ありますよね。
新築投資のデメリット
ここまで新築投資のメリットを話して来ましたが、新築にもデメリットがあります。
それは利回りが低くなることですね。特に戸建て投資みたいな高利回りは取ることが出来ま
せん。
ただ最近の中古アパートの値上がりを見ると、新築と大差無くなってきているので、
新築のほうがむしろ融資期間を長く取れるので、CFは出やすいと思います。
そして新築の場合は、稼働するまでに時間がかかるのもデメリットですよね。
中古物件みたいに既に満室とか入居済みでは無いので、全空からのスタートになります。
収益が発生するまでのタイムラグがあるので、この点はデメリットになりますね。
なので金融機関に返済の猶予期間を設けてもらうなどの、対策が必要だと思います。
そしてもう一つのデメリットは、難易度が高いという事ですね。
新築でも気をつけなければいけないのは、業者の建売新築アパートを買ってはいけないとい
う事です。
なぜならそのような物件には、たっぷり業者の利益が載っているので儲かりません。
なので新築やるなら、土地から仕入れる必要があるんですけど、素人にはどんな土地にどん
な建物が建つのかわからないですよね。
そもそもどうやって割安な土地を探せば良いのかもわからないと思いますし、建物を建てる
工務店もどうやって選べば良いかわからないと思います。
なのでまだ不動産投資をはじめていない初心者の人が、新築投資をやるのは結構ハードルが
高いと思います。
最近トラブっている人が多い
そして新築投資で気をつける必要があるのが、工務店とのトラブルですね。
最近よく聞くのが、建築中に工務店が飛んでしまうケースです。
これは本当に最近はいろんな所で話を聞きます。
私の場合は昔から付き合いのある工務店で、財務内容もある程度わかりますし、安心して任
せていますが、新規で発注する場合は特に注意した方が良いですね。
新築やるひとは利回りを高くとりたいので、なるべく安く受注してくれる工務店に依頼する
事が多いみたいですが、そのような安請負する工務店は資金的な体力がなくて、倒産するリ
スクも高いので注意したほうが良いですね。
なので工事の発注をする前に、帝国データバンク等を使って、財務的に問題のない会社なの
か、支払いを細かく分けるとかの対策は必要だと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
