最強の売却手法【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
私は昨年、宅建業の免許もとり買い取り再販の事業を行っています。
買い取り再販は短期で売却益が得られてウハウハなイメージがありますけど
案外そうでは無いんですよね。それよりももっと優れた売却方法があります。
なので今回はその事についてお話したいと思います。
買い取り再販の厳しい現実
私は昨年、宅建業の免許を取ってから４件売却を行って、幸いいずれも早期に
売却できて利益も得ることが出来ました。
しかしその際に潮目の変化を現場で感じていたんですよね。
それは何かというと、区分マンションの売買の動きが鈍っているなと感じました。
実は私が買い取り再販で売却してきた物件の４件中３件は区分マンションです。
私は買い取りの際に必ず入念なリサーチを行っていて、相場の金額、需要なども
現地業者にヒアリングを行います。
そこで買い取りの際にヒアリングした時は「結構引き合いはある」とか「〇〇くらい
なら反響はあると思う」みたいな結構ポジティブな意見が多かったんですよね。
実際レインズなどのデータで売買記録をみても、それなりに取引があるのが確認出来
ていました。
しかし購入後リフォームして、いざ売却しようとすると反響がほとんどありません。
そこで地場の不動産屋に話を聞くと「今年に入ってから売買の動きが鈍ってるんですよ」
そんな意見が結構聞かれたんですよね。
幸い私の物件は、少ない内見者の中の１人に即申込みを入れていただき、いずれの物件も
売れ残る事はありませんでしたが、本当に反響が少なかったのでヒヤヒヤしました。
買い取り再販で売れ残ってしまえば、それは在庫になりますし、在庫は収益を一切生み出
しません。むしろ区分マンションの場合は、毎月の管理費修繕費が２～３万はかかります。
そして物件にもよりますが１０００万～２０００万といった資金がロックされてしまう訳です。
その資金をプロジェクト融資で補うという方法もありますが、PJ融資の期間は１年と短く、
１年経てば完済しなければなりませんし、１年経っても売れ残っていれば、ダメな再販業者の
烙印を押されてしまいます。
なのでその金利の支払いもあれば、早く売らなければいけないというプレッシャーとの戦い
にもなります。
そして売却したら売却したで、今度は瑕疵担保責任を負う事になります。
業者なので売却したあとも雨漏りやシロアリ、傾き、水漏れなどの瑕疵に関しては
修繕義務を負わなければなりません。
最強の売却手法
では何が最強の売却方法なのかというと、それは投資用物件をオーナーチェンジで売却する
のが私は最強だと思います。
みなさんも投資用物件を５年くらい保有すれば、そろそろ売りに出そうと考える人も多いと
思います。これくらいの期間保有していれば、既に賃料収入で投下資金はある程度回収出来て
いると思います。
そして５年経ったからと言って、売値がそんなに下がるような事もありません。
築年が保有期間分古くはなるので、多少値が下がる物件もあるかもしれませんが、今の市況的
にむしろ買値よりも高値で売れるケースも多いと思います。
そのような物件を「このくらいの金額で売れると良いな」くらいの値付で売りに出しておく訳
です。そうすれば十分利益が取れる金額で売っても良いし、持ち続けても家賃収入で利益も取
れるというわけで、何のデメリットも無い状態で売却が出来ます。
これを先程の買い取り再販事業と比較して欲しいんですけど、精神的な安定感が雲泥の差です。
買い取り再販は多額の資金がロックされて保有期間中は何の収益も産まず、むしろ管理費修繕
費で手出しが生じます。融資を使ったとしても期間は１年で、１年で売却できないと金融機関
からダメ事業者と思われてしまいます。
一方投資用物件の売却であれば、売れても売れなくてもどっちでも良いというスタンスで売却
が出来ます。融資は使っているかもしれませんが、投資用の長期融資なので精神的な圧迫感は
ありません。
ただ長期融資なので基本的には長く借り続けるものなのですが、５年程度保有してからの売却で
あれば金融機関からのお咎めもほとんど無いと思います。
そして宅建業の事業者でなければ瑕疵担保責任がつくことも無いので、売却後に修繕義務を負う
こともほとんどありません。
なので宅建業者も経験した私的には、投資用物件の売却が最強だと思います。
ただあくまで投資用なので、長期保有が前提で時間がかかるというデメリットがあります。
要は１年未満とか短期の売却は転売とみなされるので、それをやってしまえば金融機関から出禁
になったり宅建業法にも抵触する可能性があるのでその点は注意が必要ですね。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
