最近安い物件が減った件【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は毎日のように物件検索を行っているんですが、最近安い物件が少なくなったという印象を
受けます。
それには理由があると思っていて、私が最近新築をやりだしたのもその理由が関係しています。
なので今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
インフレが収まる気がしない
昨今の物件価格の上昇に、インフレが関係しているんじゃないかと思っています。
そしてそのインフレなんですけど、正直収まる気がしないんですよね。
先日建材メーカーで有名なリクシルさんが、また値上げを発表しました。
なので新築の建築費というのは、今後も上がっていくと思います。
でもそれって一時的で、また建築費や物件価格は落ち着いてくるんじゃないの？
と思われるかもしれませんが、私の考えではその可能性は低いんじゃないかと思っています。
なぜなら今までは、サブプライムローンのようなショックが起こると、株も不動産も売られ
て価格が暴落して、回復するのにかなりの時間がかかっていました。
それが最近のコロナショックを見て貰えばわかると思うんですけど、一時的に株価が急落し
ても、そうなったら政府が経済政策でお金をばら撒くので、落ちても直ぐに急回復して、
むしろ株価が上昇するような現象が起こっています。
もしまたそのような「ナントカショック」みたいな事が起こっても、結局同じ事が行われて
株価も不動産価格も下がらず、むしろ上がるような現象が起こるんじゃないかと思っています。
そうなったらいよいよインフレは収まるどころか、より加速すると思うんですよね。
ただこれはあくまで私が勝手に思っている事なので、そうならない可能性も十分あると思い
ます。
そして私が建築費が高止まりすると思っているもう一つの理由が、職人不足なんですね。
今、職人さんの高齢化が進んでいて、建築業界では人手が不足しています。
そうなると、当然高いお金を払わないと職人さんも仕事を受けてくれなくなるので、当然
人件費は上がって建築費も上がると思います。
日本では今後更に高齢化が進んでいくので、この人件費の高騰というのも収まる可能性は
低いと思います。
必ずしも悲観する必要は無い
物件価格も上がって、建築費も上がっているんだったら「今後は不動産投資で利益なんて出
ないんじゃないか」と思う人もいると思うんですけど、私は必ずしも悲観する必要は無いと
思っています。
なぜなら仕入れの物件価格も上がっていますけど、家賃も上がっていますし、最終的な売却
時の利回りも下がっているからですね。要は売却時に高く売れるという事ですね。
最近投資家さんと話していると、皆さん賃料が上がってきているという事を言われます。
私もその実感があって、最近客付けした船橋の４５０万の戸建てでは、１２万円の賃料を
頂いています。それ以外にも私が保有する物件では、千葉の田舎にも関わらず７万、８万
の賃料を頂いています。
以前は戸建ての賃料相場は５～６万なんて言われていたエリアなので、そう考えると賃料も
だいぶ上がってきていますよね。
ただ、どんな物件でもそれぐらいの賃料がとれるのかというとそうでは無くて、高い賃料を
頂くためには、リフォームもある程度テコ入れする必要がありますし、物件のスペックに
よっても賃料が伸びる伸びないはあると思います。
そしてこのように仕入れの物件価格が上がってきていると、自分が売却する際にもより高値
で売却出来る可能性があります。
でも「そんな低い利回りでは売れないんじゃないか」と思われるかもしれませんが、そんな
事もないと思います。
例えば、アメリカの不動産の利回りなんて４～５％と言われてますし、東京都内の一棟RC
マンションは、利回り４％代でも売れたりしているんですね。
当然このような物件を、融資を使って買ってもキャッシュフローなんて出ませんが、
キャピタルゲインを狙って投資する投資家もたくさんいます。
不動産市場には歪がある
このように物件価格が上昇していても、常に歪みがあるのが不動産のマーケットだと思います
特に実需と呼ばれる一般の人が売り手となる戸建ての市場には、この歪みが生じやすいと思い
ます。
中には相場感が無い状態で売りに出されるような値付け間違いの物件であったり、なにかしら
の理由で売り急いでいるような物件というのは、相場価格よりも大幅に安く売りに出されます。
そのような物件を仕入れることができれば、賃貸に貸し出して利益を得る事もできるでしょうし
将来的な売却でキャピタルゲインを得ることも出来ると思います。
なのでインフレで物件価格が上がったり、建築費が高騰したりしていますが、それをただ悲観
ばかりして不動産投資を手控えていては時間を無駄にしてしまうので、今のトレンドに合った
投資手法を考え、実行するのが投資家の姿勢としては正解じゃないかと思います。
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