木造築古の減価償却期間に関する大きな勘違い

2018年11月17日

2018年11月19日

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サーファー薬剤師

　

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サーファー薬剤師

2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー ～～サーファー薬剤師経歴～～ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ～～サーファー薬剤師所有物件～～ 現在戸建10戸所有 １、購入価格２３０万　賃料５．８万　表面利回り３０％ ２、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ ３、購入価格２５０万　賃料６．２万　表面利回り２９％ ４、購入価格５００万　賃料８万　　　表面利回り１９％（売却） ５、購入価格３５０万　賃料５．８万　表面利回り１９％ ６、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％（売却） ７、購入価格３５０万　賃料５．５万　表面利回り１８％ ８、購入価格３５万　　賃料　５万　　表面利回り１７１％ ９、購入価格３５０万　賃料６万　　表面利回り２０％ ​１０、購入価格２００万　賃料５．８万　表面利回り３４％ １１、購入価格３２０万　賃料６．５万　表面利回り２４％ ​１２、購入価格２５０万　賃料６．８万　表面利回り３３％

いつもブログをお読み頂きありがとうございます

私は木造の築古戸建ばかり所有しています

その物件のほとんどが耐用年数オーバー（築22年以上）の物件なんですよね

私は当初耐用年数オーバーの物件の減価償却期間は必ず4年と思い込んでいました。

なので実際に4年で減価償却していたんですよね

しかしそれは間違いだったんです(ﾟдﾟ)！

4年と言うのは結構短い期間です

短い期間に経費として計上しますので

確かに税金を減らす事は出来ます。

私も当初税金を減らせるという事で

何も知らずに喜んでいたんですよね（笑）

しかし

物件を複数購入した年なんかは逆に赤字になってしまったり

また物件の売却の際は多く減価償却している分だけ

簿価が減りますので売却益が多く出て譲渡税をたくさん払う事になります

売却益＝売却価格ー簿価

譲渡税＝売却益×税率

簿価とは？＜コトバンクより引用＞

固定資産については土地・建物仮勘定を除き取得価額から減価償却引当金を控除した残額をもって簿価とする。

という訳なので

減価償却期間が短くても必ずしも良い訳では無いことが分かりますよね

ですから私は現在木造の耐用年数オーバーであっても

１０年とかに減価償却期間を設定しています

因みに減価償却期間を４年以上に伸ばす事は出来ますが

逆に短縮させる事は出来ません。

そして４年以上に伸ばす場合はしっかり税務署の方に説明できるような

根拠が必要なんですよね

でも耐用年数オーバーの築古物件に関しては

大抵の場合が１０年以上稼働する事が十分可能なコンディションかと思います

それが根拠です

実際に金融機関が融資期間１０年とかで融資してくれているので

これは金融機関が１０年以上稼働できると判断しているからですよね

そもそも木造の耐用年数が２２年って短すぎる気がしませんか？

欧米では木造の家に余裕で１００年以上住んでいたりします

最後までお読み頂きありがとうございました(^^）

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