民泊のツライ話暴露します【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今、巷で民泊が大変盛り上がっていますよね。
予約が一発で５０万とか、月の売上が５００万とか、景気の良い話が飛び交っているので
民泊に興味があるといった不動産投資家さんも多いと思います。
私は２０１９年から戸建てを利用した民泊事業を行っているのですが、そこであまり多く
の人が語らない民泊のツライ部分について今日は話したいと思います。
賃貸業の１００倍大変です
まず私は、不動産賃貸業も１０年以上やっていて、民泊のような宿泊事業も５年やって
いますので、両方の事業がどんなものか十分理解していると思うんですね。
そこでまず一番に言えるのは、宿泊業は賃貸業の１００倍くらい大変です。
「いやいや、流石に１００倍は言い過ぎでしょ」と思われるかもしれませんが、実際
それくらい大変なんですよね。
ただ色々外注が出来る業務もあるので、うまくそういったものを利用すれば、サラリー
マンの方とかでも十分に出来ると思います。
清掃を含めたすべての作業を自分でやろうと思うと、サラリーマンでは完全に無理で
外注無しでの規模拡大も不可能だと思います。
ただそのように外注を使うとなると当然その分のコストがかかるため、業務のほとんど
を丸投げのような代行業者さんに任せてしまうと、ほとんど手残りが無くなって最悪
事業のコントロールまで失ってしまう事もあるので注意が必要です。
なので外注するにしても、分離発注のような形で行うのが良いと思います。
私はいくつかの業務を外注して運営しています。
中には自分でスタッフを雇用して、民泊業務を内製化して行っている事業者の人もいます。
そのようなやり方でも、運営費のコストダウンが出来ると思います。
宿泊業はトラブルが絶えない
そしてもう一つ、宿泊業の問題としてトラブルが絶えないというのがあります。
宿泊業のトラブルには色々なものがあります。
まず１つ目はゲストとのトラブルですね。うちの施設の場合は、ゲストによる破損汚損
が非常に多いです。
私は現在３つの施設を運営していますが、それこそ毎週のように破損汚損が起こってい
ます。最近も故意の器物損壊で警察を呼んだ事がありました。
ただこれは、正直どのような客層をターゲットにするかで変わってくると思います。
特に私の施設の場合は海近の貸別荘という事もあって、日本人の若者グループの利用が
多いですね。このような客層は非常に破損汚損リスクというのが高いです。
もちろんキレイに利用されるゲストもいますが、傾向としてそういったリスクは高くな
ります。
ここで外国人はどうなのかというと、外国人のゲストはめちゃくちゃキレイに使って
くれます。一般的に日本人よりも外国人ゲストの方が、マナーが悪いんじゃないか？
と思っている人も多いと思うんですけど、全く逆ですね。
残念ながらウチの施設の場合は、退室後の部屋が荒れているのは、基本日本人だった
りします。
日本代表のサッカーの試合を見ていると、試合後に観客席の掃除をしている日本人の
若者の姿を見たりするんですけど、私のように宿泊施設の運営していると、残念ながら
そのようなマナーレベルの高さは感じる事が出来ないですね。
近隣トラブルの問題
そして宿泊施設を運営していると、問題になるのが近隣トラブルです。
これが一番の問題だと思います。
ゲストとのトラブルは、ゲストが退室すればそれ以上続くことはありませんが、
近所と問題が起これば、施設を運営している間ずっと続くわけです。
実際私の知り合いで、近隣トラブルが原因で民泊撤退した人も結構います。
なので私の場合は必ず近隣に民家が無い、そういった立地を選んで運営するように
しています。
特に貸別荘の場合は庭でBBQをする事も多いので、近隣に民家が無いというのは
必須条件だと思っています。
近隣に民家があれば、近隣トラブルとなる可能性が高くなりますし、もしそうなって
しまえば、相当なストレスを抱えながら運営する事になると思うんですね。
ただ都内のような都市部エリアでは、当然そのような近隣に民家が無いような物件は
無いと思いますので、近隣問題を避けたいなら近隣商業や準工業のような住宅地で
ない用途地域、エリアでやると良いかもしれません。
SNSやニュースなんか見ていると、民泊のポジティブな部分しか発信されていないと
思いますので、もし民泊に興味があるという人は、このようなネガティブな部分も認識
した上で参入されると良いと思います。
ゲストとのトラブルや近隣とのトラブルなど、発生すると結構なストレスにもなると思
うので、ストレス耐性が元々低いような人にはあまり向いていないかもしれません。
ただお客さんをおもてなししたい！お客さんが喜ぶような施設を作りたい！
そんな人にとってはもう天職だと思うので、是非取り組んで頂きたいと思います。
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