火災保険の改悪がエグい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は、最近購入した２件の物件の火災保険の手続きをしたんですけど、その時思ったのが、
保険料が前と比べるとエライ高くなったなという事なんですよね。
そして今日１０月１日から火災保険の改定があります。
全国平均で１３％の値上げとなります。
では我々不動産投資家はどうすれば良いのか？今回はその事に関して解説したいと思います。
こんな物件ほど条件が厳しくなる
では、どんな物件が条件が厳しくなるのかというと、それはズバリ築古物件ですね。
特に木造築古物件は、相当保険料が値上がりするみたいです。
戸建投資をされている方の多くが、築古木造を対象にしていると思うので、これはかなりの大打撃
だと思います。
そして築古木造物件は、保険請求した時に否認される可能性が高いと思います。
要は「元々ボロかったから壊れたんだよね」と言われてしまうんですよね。
そうなってくると保険料は高くなるわ、請求しても否認されるわだったら、正直保険に入っている
意味もわからなくなってしまいます。
ただ日本は、台風や地震などの自然災害が多い国なので、保険無しで賃貸物件を運営するのは
相当な不安が伴いますよね。
例えば台風が日本に接近するたびに、毎回物件の事を心配しなければいけなくなってしまいます。
賃貸中に被害が生じれば、大家には修繕義務があるので、保険が出ないから修繕しませんとは
なりません。場合によっては数百万の修繕費が生じる可能性もあると思います。
なので、保険料が上がったり請求した際に否認される可能性が高くなったとしても、保険に
入らないわけには行かないですよね。
保険料を安くするには？？
ではどうすれば保険料を安くできるのか？という事なんですけど、保険料を下げる方法は
いくつかあります。
いくつかありますが、それぞれリスクを伴う事なので、そのデメリットも理解した上で行う
必要があります。
まず方法の１つ目は水災を外すです。
これは私もいくつかの物件で実際にやっている事ですね。
例えば丘の上とか海抜の高いエリアで水害のリスクが低いエリアに関しては、私は水災を外して
います。水災を外す事でだいぶ保険料は安くなります。
ただ最近は局地的なゲリラ豪雨なども多く、普段反乱しないような河川でも洪水などが起こって
いる状況ですから、そのようなリスクがある事を理解する必要があります。
そしてもう一つの方法は、保険金額を下げて設定するという事です。
これはどういう事かというと、保険に加入する場合は、その物件の評価額というものが出されます
この評価方法は再調達価格というもので設定されるのですが、これは中古の物件でも今あらためて
建築した際にかかるコストを元に計算されます。
なので築古の戸建てでも保険金額１０００万とかで設定されていたりします。
でも普段みなさんが買っている戸建ての値段って３００万とか高くても６００万とかですよね。
そうなれば１０００万もの保険金額は必要ないという事になります。
なのでこの保険金額を１０００万から６００万に下げる事によって保険料を抑える事が出来ます。
今後どうすれば良いのか？その対策は？
今後も火災保険の改悪は続いていくと思います。
特に築年数の古い物件に関しては、今後更に条件が厳しくなって、最悪保険に加入できないと
いう事もありうると思います。
そこで我々不動産投資家はどうしていけば良いのか？という事なんですけど、その一つが、
比較的築年数の新しい物件にシフトしていくというのがあると思います。
これは何も築５０年の物件から築５年とか１０年の物件にシフトするという話ではないんですね。
例えば築５０年の物件を買っていたのを、築３０年代の物件にシフトするとかでもだいぶ変わると
思います。
築３０年代であれば、保険料もそこまで高くはなってないでしょうし、そもそもそこまでボロくも
ないので、台風などの自然災害で被害は受けにくいと思うんですね。
そしてしっかり建物のメンテナンスをする事も大事だと思います。
その一つが外壁塗装だと思います。
私は最近購入する物件のほとんどで外壁塗装をしています。
そうする事によって、外壁塗装は建物のバリアーの役割をしていますから、建物が痛みにくく
なるので建物自体の保全にもなります。
そして自然災害が生じたときでも、容易に被害は受けにくくなると思います。
そしてここがポイントなのですが、外壁塗装してもらった時に、業者さんに建物全体の外観写真を
撮ってもらいましょう。屋根も含め全体の全ての箇所を何枚も取ってもらいます。
そうする事で、いざ保険請求する時に重要な証拠になります。
塗装したときには何も壊れて無かったという証拠になるので、被害を受けた際に保険請求をすれば
審査も通りやすくなると思います。
このように状況は常に変化し続けています。
不動産投資の環境も変わり続けているので、それに応じた投資スタイルに投資家自身も変化する
必要がありますよね。
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