物件を買い続けるために必要な３つの事
こんにちは
サーファー薬剤師です
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物件を１件、２件買ってそれで満足！という人はほとんどいないと思います。
１０棟、２０棟と買い進めていきたいですよね。
ではそのように投資を継続して、規模を拡大するためにはどうすれば良いのか？
重要な要因が３つありますので、今回はその事について詳しく話したいと思います。
関係構築の重要性
投資初心者の人にありがちなのが、良い物件を買おうとするあまり、業者さんとの関係構築が
疎かになってしまう事です。例えば買付の度に根拠の無い指値をする人がいますが、そのよう
な人は業者に嫌われてしまいます。
いい物件を購入するというのは非常に大事なのは間違い無いです。物件購入で失敗してしまえ
ば、その失敗をリフォームや賃貸の運営ノウハウで取り戻すのはかなり難しいです。
ただ、業者さんとの関係を崩壊させてしまえば、そちらの方が長期的視点で見た場合マイナス
になってしまいます。なぜなら良い業者さんと良好な関係構築が出来れば、物件購入した後も
何度も物件を紹介してもらえます。しかも非公開の割安な物件を紹介してもらえます。
業者さんとの関係を破綻させてしまう人は、一つの良い物件を得ることが仮にできたとして
も、その後の物件紹介をしてもらうことが期待できないので、物件の規模拡大にも歯止めがか
かってしまいます。
ちなみにこれはリフォーム業者さんや他の業者さんでも言えます。
安くコストを抑えるのに必死になってしまって、業者さんに根拠の無い価格交渉をしたり、
紹介してもらった業者さんに対して相見積もりを取って業者さんに嫌な思いをさせたり、
そんな事をしていれば、業者さんの心象は悪くなって良い関係を構築することができません。
そうなってしまえばリフォームの発注をしても受けて貰えなかったり、工事を後回しにされて
しまうと思います。いずれにせよそのような行為は一時的に利益があったとしても、長期的に
見た時にマイナスになる事は間違い有りません。
なので、もしあなたが今後１０年、２０年不動産投資を継続したいと考えるのであれば
関係業者さんとの関係構築に重きを置いた運営を心がけた方が良いと思います。
融資
そしてもう一つ長く不動産投資を継続するために重要なのが、融資に関してだと思います。
不動産投資は借り入れありきのビジネスなので、常に融資を受けられる状態にしておくことが
重要です。なので以前お話したように、資金的な余裕があっても現金で物件を購入せずに、初
期から融資利用をすべきです。
人によっては「初期から借り入れをするのは危険」といった意見があったんですけど、私の意
見は全く逆で、手持ちのキャッシュを失う方が危険だと思っています。
なぜなら企業でも個人でも破産するのは手持ちキャッシュがなくなった時だからです。
企業も赤字だから破産する訳ではありません。黒字でも破産する会社はあります。
決算は黒字でも手持ちの資金がなくなってしまえば破産してしまうんですね。
なので手持ちの現金で購入するとその分の資金を失うことになります。
逆に融資を受けて購入すれば手持ちの資金を温存出来るので、融資を利用したほうが破産リス
クは低くなるわけです。なので初期から融資を受けるのは危険というのは違うと思います。
あと、融資を受け続けるために重要になってくるのが決算書です。
たまに節税に一生懸命になってしまって赤字決算にしてしまう人がいますが、コレは融資の面
で非常に良くないですね。一時的に税金を減らす事はできても、借り入れありきの不動産賃貸
業というビジネスでは大きなマイナスです。
なので節税は程々にして黒字決算にした方がいいですね。
あと物件購入時も利回りだけにとらわれるのではなく、物件の資産性もしっかり評価すべきで
す。土地値や築年数、構造などが重要なファクターになるので、物件購入は利回りだけで判断
するのではなく、トータルで判断すべきですね。特に融資を受け続ける事を考えるなら銀行が
評価を出しやすい物件を選ぶべきです。
モチベーション
そして最後がモチベーションですね。
意外と多くの人が、このモチベーションの維持を軽視していると思います。
なぜなら融資対策を考えたり業者さんとの関係構築を考えている人はいても、モチベーション
をどうやったら維持できるかを考えている人は少ないからですね。
でもモチベーション維持はめちゃくちゃ重要だと思います。
モチベーションが下がってしまえば、投資のパフォーマンスは下がるでしょうし、そもそも
継続する事自体ができなくなってしまいます。
なのでどうしたら１０年、２０年不動産投資のモチベーションを維持できるか、もっと考える
べきだと思うんですよね。
そこで重要になってくるのが投資家仲間の存在です。
同じ志を持った仲間と常に繋がっていることによって、モチベーションは維持されます。
身近な人が物件を購入しているのを見ると、非常に刺激を受けますよね。俺も頑張ろうと思え
ると思います。
一方サラリーマンの人で職場で投資の話をすることもできなければ、家庭で投資の話なんて
全くできないという人もいると思います。
そんな人がこの先１０年２０年不動産投資をやり続けることができるかというと、その可能性
はかなり低いと思います。
なので今投資家仲間がいないという人は、すぐに投資家仲間を作るべきだと思います。
ただどうやって投資家仲間を作ればいいかわからない人も多いと思うんですね。
そのような人は、大家の会などの不動産投資のコミュニティを探して入るのが良いですね。
私も戸建て投資クラブという４３０人程度のコミュニティを運営していますが、不動産投資系
のコミュニティは他にもたくさんあります。
ただ、中にはかなり高い年会費や入会金を取るところもあるので、そこはしっかり精査した上
で入会すべきだと思います。
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