物件探しでの差別化ノウハウ
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近は不動産投資する人も増えて、なかなか良い物件が買えない人も多いと思います。
そんな状況で、他の人と同じ行動をしていても良い物件は買えませんよね。
いい物件を探すためには差別化が必要になります。
なので今回の動画では、物件探しの差別化方法に関して解説したいと思います。
ネットで物件検索なんて誰でもやっている
あなたは物件を探す時にどんな探し方をしていますか？
みんなと同じ物件の探し方をしていれば、その他大勢との熾烈な競争となって、いい案件を
見つけるのは難しくなります。では、どうすればそのような競争を避ける事が出来るのか、
それを考える必要がありますよね。
例えば私は最近、貸別荘を新築をしているんですけど、この購入した土地というのはネットに
は掲載されていなかったんですね。そもそも売りにも出ていませんでした。
自分で謄本を取って、所有者にアプローチしたんですよね。
普通ここまでする人はいないと思うので、このような物件の探し方も差別化になると思います
ただこれは結構難易度が高い方法なので別の差別化方法を紹介すると、その一つがエリアでの
差別化だと思います。都市部ほど投資家には人気で田舎ほど人気がなくなる傾向があります。
特に一都三県の競争は熾烈だと思います。
そうであれば地方の物件にターゲットを絞って投資するのも一つの方法だと思います。
うちのコミュニティメンバーには都内在住にもかかわらず、東北地方で戸建てやアパートなど
を買っている大家さんもいます。
都内の大家さんの場合、普通は地方エリアの土地勘も無ければ業者のツテもないので、あえて
東北で参入しようという人はほとんどいないと思います。
そこで土地勘を身に着け業者とのコネを構築できれば、不動産投資プレーヤーが増えても負け
ない投資が出来ると思います。
２つ目の差別化方法
そして競争を避ける方法の２つ目は、探し方での差別化です。
冒頭で話したようなネットの物件検索なんて、今の時代誰でもやってるんですね。
優良物件が出れば、ほんの数時間でなくなってしまうような状況ですよね。
なので物件の探し方にも工夫が必要だと思います。
例えばコミュニティの活用もその一つだと思います。
うちのコミュニティもそうですが、相互紹介といってお互いに物件情報を交換し合う仕組みを
作っています。この物件情報は基本ネット掲載していない未公開案件なので、ネット掲載の物
件よりも競争は少なくなります。
ただコミュニティ内での競争が生じるので、相互紹介案件でもやはりスピードは大事になりま
す。
そしてもう一つの差別化した物件の探し方としては、業者のHPをチェックするというのもある
と思います。ネットで物件検索している人でも、不動産業者のHPまでチェックしている人は少
ないと思います。しかし業者さんのHPには、アットホームやスーモのようなポータルサイトに
載せていない物件情報が掲載されている事があります。
そのような物件は競争が少なくなるので優良物件であっても入手がし易いですよね。
他人が買えなくて自分だけ買える物件
それ以外の差別化の方法としては、他の人が買えなくて自分が買える物件はどんな物件なの
か？という視点も大事だと思います。
例えば地方在住の人の場合は、地元の信金や信組のような金融機関を使うことが出来ます。
このような信金や信組というのはエリアの制限があるので、遠方の投資家がそのような金融
機関を利用する事は出来ません。
そうすると地方在住の人だけ融資がついて物件を買えるけど、都市部の人は融資がつかないの
で買えないみたいな物件もあったりします。これは地方在住者の強みですよね。
周りの人が買いたくても買えない分、優良物件を入手しやすくなります。
私の知り合いではその強みを活かすために、敢えて東京から地方都市に移住した投資家さんが
いました。
ただここで注意したいのが、自分がその物件を売却する時ですね。このときは購入時の差別化
が裏目に出てしまいます。
どういう事かというと、自分が買えるけど他人が買えない物件というのは、売るときに買い手
が少なくなってしまうという事が言えるわけですね。つまり売りにくい物件という事になりま
す。これは投資商品としては大きなマイナスで、換金性が低く流動性も低い資産の価値は、低
く見られてしまいます。
なのでそのような物件を購入する際は、賃料収入で投下資金を回収できるくらい十分安い金額
で購入する必要があります。
ネット検索でも物件買える人の手法
そして次の差別化ポイントというのが行動量ですね。
例えば先程のネットでの物件検索ですが、確かにネットに掲載されている物件でいい物件はほ
とんどありません。しかしぶつかり稽古のように当たりまくっていれば、いずれ良い物件を買
うことが出来ます。
これはその物件が何かしらの理由で大幅に指値が通る可能性もありますし、見に行った際にた
またま別の案件を紹介してもらって、それがお宝だったみたいな話もあります。
なので行動量というのは、非常にシンプルで効果絶大な差別化方法なのですが、これが出来る
人はほとんどいません。多くの人は途中で心が折れてやめてしまいます。
だから効果があるという話でもあるんですね。
なのでなかなか物件を購入出来ない、いい物件が見つけられないという人は、他の人がどんな
探し方をしているかをまず考えて、今回紹介したような別のアプローチをするような探し方を
すると良い物件がみつかると思います。
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