狙うべきは築〇〇年の物件【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは不動産投資をする時に、築何年くらいの物件を狙っていますか？
築年数の浅い物件も築年数が古い物件も、それぞれ一長一短があります。
なので今回は、どの築年数の物件を狙うべきかについて詳しく解説したいと思います。
新築もしくは築浅の物件
新築、築浅の物件を狙う場合に、まず問題になるのは利回りだと思います。
なぜなら新築、築浅物件は基本的に値段が高いので、利回りでみた時に低くなってしまう
傾向があります。特に戸建て投資の場合は、収益物件にしては豪華な作りとなってしまうの
で、その利回りは更に低くなってしまいますね。
なので新築の戸建投資というのはあまり例がありません。
築浅物件を狙う投資家も、都内のキャピタルゲイン狙いくらいしかいないと思いますね。
なので多くの戸建て投資家というのは、築２０年を超えるような耐用年数オーバーの物件
をターゲットにする事が多いです。
その方が価格も落ち着いて来ますし、ある程度の利回りが取れるので、投資商品としての
旨味が多いんですよね。
ただ新築築浅物件にもメリットはあって、それはメンテナンスのコストや手間がほとんど
かからない点ですね。
私は新築の戸建を宿泊事業で運営していますが、建物の不具合はほとんど起こりません。
あとは融資付のしやすさだと思います。
現在融資引き締めの影響で、特に築古の物件の場合は融資が出にくい状況ですが
私も複数の金融機関とお話をしていて、新築であれば検討出来るといった回答を頂けてい
ます。
なので特に新築の建物に関しては、融資の面でも有利になる可能性はあると思います。
築５０年オーバーの築古物件
では続いて今度は、築年がかなり古い物件に関してお話したいと思います。
築年数がかなり古い物件になってくると、価格はかなり低くなります。
場合によっては土地値同等や、土地値よりも低い金額で物件取得も出来ると思います。
なので利回り的には高くなる傾向で、人によっては利回り５０％、６０％で運営している
ような人もいます。
しかしこのような築年数の古い物件は注意が必要で、まず修繕費がかなりかかります。
おそらくそのままリフォーム会社に丸投げで工事してしまうと、普通に４００～５００万
かかると思います。そうなると投資収益的に合わなくなってしまうんですよね。
ではそこで利益を出せている人はどのようにしているのかというと、ほとんどの場合DIYを行って
います。DIYを行うことで、修繕コストを抑えて貸し出す事が出来ています。
そしてこのような築年数の古い物件の場合は、火災保険に加入できない可能性もあります。
火災保険は年々厳しくなってきていて、特に築古木造物件に対して厳しくなってきています。
最近私のコミュニティでも話題になっていましたけど、保険会社によっては加入出来ない事もある
ので注意が必要ですね。
狙うべき築年数の物件
築年数が浅い物件は、利回りが低くて築年数が古い物件であれば、修繕コストが掛かりすぎて
しまいます。ではどの位の築年数の物件を狙うべきかと言うと、私は築後２０～３０年位の物件が
良いと思っています。
築２０年をすぎれば、木造の場合は耐用年数も過ぎてくるため価格は低くなります。
ただ法律上は耐用年数切れですが、実際は建物としてまだまだ使えるような物件がほとんどです。
ここにギャップがあるんですよね。
リフォームも表層のクロス交換やCFの貼り替え程度のリフォームで済むケースも多いので、修繕
コストはそこまでかかりません。
確かに築５０年のような物件と比較すると価格は高くなりますが、リフォーム費用がそこまで
かかりませんし、築５０年の物件で多額のリフォームコストをかけるよりも、トータルのコストは
低くなると思います。
何より築５０年の物件は運営していると、修繕が発生してもまた別の所が壊れて修繕しなければ
いけなくなったりと、管理運営の手間もかかります。それが、築２０～３０年であればそのような
トラブルも比較的少なくなります。
そして火災保険に関しては、この程度の築年数であれば加入できないという事もないですし
そこまで割高な火災保険料になる事もないかと思います。
ただエリアによっては、築２０～３０年位の物件だと１０００万以上の物件しかないとか、そうい
った事もあるので、その辺は賃料相場や物件価格をリサーチして、投資対象となるエリアかどうか
確認して行う必要があると思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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