私が戸建ての貸別荘事業を行う理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は現在戸建てを用いた不動産賃貸業と宿泊事業を行っています。宿泊事業の方では海近物
件を用いた貸別荘をやっていて、現在も１棟新築の貸別荘を建築中です。
この貸別荘事業なのですが、実はかなりリスクを最小限に抑えた運営をしています。
なので今回はその事について詳しくお話したいと思います。
戸建ての宿泊事業が低リスクな理由
普通宿泊業といえば、ホテルや旅館のようなものをイメージされる方が多いと思います。
しかし私は現在宿泊事業はやっていますが、そのようなホテルビジネスに手を出す気は全く
ありません。それはなぜかというと理由はいくつかあります。
例えばまたコロナのような感染症が蔓延して、お客さんが来なくなってしまった事を想定し
た場合に、ホテルや旅館の場合そのダメージをもろに受けてしまうと思います。
場合によっては、廃業となってしまう可能性もあると思うんですよね。
では、廃業する事になったとして、そのホテルや旅館の買い手はいるでしょうか？
ほとんどいないと思います。
そもそも運営困難で廃業して売りに出しているのに、その建物を買って宿泊業をやろうとい
う人はいないでしょうし、その建物を別の用途で利用しようと思っても、なかなか大変だと
思います。
それが貸別荘事業の場合は、そのようなリスクはほとんどありません。
例えば、先ほどと同じようにコロナのような感染症が蔓延して、お客さんが来なくなったと
します。しかし貸別荘であれば、賃貸に切り替える事も出来ますし、別荘として実需に売却
する方法もあります。
実はコロナ禍もそうでしたが、貸別荘は感染症が蔓延している時期でも人気があります。
なぜならそのような時期は、感染リスクが高い都市部を離れて、リモートで働く人が増える
からです。自粛に疲れた人が仲間内で貸別荘を利用されるパターンもあります。
なので賃貸にしても、売りに出してもニーズは高くなります。
私の知人でも、訳あって貸別荘ができなくなってしまった物件を、月２０万ほどで賃貸に貸
し出している人もいます。結局何が言いたいのかというと、戸建ては何かと潰しが効くとい
う事です。
ホテルや旅館であれば、宿泊の用途でしか用いることができないのに対して、貸別荘であれ
ば賃貸にでも実需向けへの売却にでも、いかようにでも方向転換が出来るという事なんです
よね。
なので私は貸別荘のみ行っていて、その他の宿泊事業は現状全く考えていません。
リスクは勿論ある
先ほどの話を聞くと、貸別荘事業はリスクも無く優れたビジネスのように思えます。
確かにそのようなメリットもあるのですが、実はデメリットも勿論あります。
それは何かというと、まず宿泊業で行う場合はお客さんの集客をしなければいけません。
当然何の魅力も特徴もない物件にお客さんは来ないので、「海が近い」「富士山が見える」
「焚き火が出来るBBQが出来る」など、アピールポイントが必要になります。
なのでどんな戸建てでも利用できるわけではありません。
そしてスタッフの確保も必要になります。
自分が近くに住んでいて毎回掃除を行う、お客さんの対応を行うというのであれば、問題な
いのですが、清掃やお客さんとの対応などを外注したいと思ったら、スタッフを雇用するか
もしくは外注する必要があります。
基本東京のような都市部であれば、民泊専門の清掃業者や管理会社があって、そのような業
者に業務を委託する事ができます。
ただ貸別荘のような田舎のエリアで宿泊事業を行う場合は、そのような業者がいない事が多
いので、スタッフや外注先を確保するのに非常に苦労すると思います。
貸別荘最大の問題点
そして宿泊事業を行う際に最大限配慮しなければいけないのが、近隣問題なんですよね。
私は自分が運営しているのもありますし、民泊のコミュニティを運営しているので肌感覚で
感じているのですが、民泊など宿泊事業で撤退や運営ができなくなる一番の原因は、この
近隣問題です。
特に貸別荘などでお客さんが、庭などの屋外で過ごす場合は注意が必要です。
想像して欲しいのですが、夏の繁忙期などは毎日のように予約が入ります。
これは事業者としては非常に喜ばしい事なんですけど、近隣住民としてはかなり迷惑な話で
すよね。毎日毎日隣の家に、入れ代わり立ち代わり別のお客さんがきて、BBQやっていたら
相当迷惑だと思います。お酒が入れば声も大きくなりますし、中にはマナーが悪いお客さん
もいます。
なので私は基本、貸別荘をやるのであれば、近隣に迷惑がかからないような立地を選んで行
っています。ただそうなると相当物件が限定されてしまいます。中古ではほとんどマッチする
ような物件を見つけることが出来ません。
そのような理由もあって、私の場合は貸別荘を土地から購入し、新築しているというのもあ
ります。
ただ土地であっても、観光資源があって近隣に迷惑がかからないといった条件を満たせる案
件はほとんど出てきません。なので戸建てを用いた貸別荘事業は、非常に潰しが効くので低
リスク高収益のビジネスモデルなのですが、観光資源であったり近隣問題を加味すると、該
当する物件がほとんどない所が貸別荘事業の難しいところだと思います。
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