融資資料作成する時にすべき事
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は現在、新築アパートの融資に関して、金融機関に提出する事業計画書の作成をしている
所なんですけど、この事業計画書の内容が融資の可否を左右すると言っても過言ではありま
せん。
ちなみに私は以前、再販用のプロジェクト融資を引く際に「こんなしっかり書かれた事業計
画は見たことが無い」と褒めて頂いたことがあります。
ではどのような情報を事業計画書に盛り込むべきなのか？どのように作成すべきなのか？
今回はその事に関して解説していきたいと思います。
事業計画書の重要性
金融機関から融資を受ける上で重要となってくるのは決算書、自己資金ですよね。
そして重要なのが事業計画書だと思います。
というのも、金融機関の担当者さんも不動産投資のプロでは無いので
「どれくらいこの事業で収益が見込めるのか」「どれだけこの物件に魅力があるのか」
そういった事をわかりやすく説明してお伝えする必要があると思います。
結局そのような説明がなければ、十分に物件の良さも伝わらないまま融資否認されてしまう
事にもなりかねません。
特にこれから事業を始める人は、そもそもの実績自体が無いので、よりこの事業計画書の内
容が重要になってくると思います。事業計画書で、いかに金融機関の担当者さんを説得できる
かが、ネックになってくるわけです。
事業計画作成する際にすべき事
事業計画書を作成する際にすべきなのは、まずそのエリアの情報だと思います。
街の発展性はどうなのか？将来的な人口の増減はどうなのか？そういったところも盛り込む
必要があると思います。
その際にはなるべく、国の各省庁が出しているような、信頼度が高いデータを引用すると
より説得力が増すと思います。
あとは立地に関しても詳しく説明する必要がありますね。
周辺の住環境はどうなのか？働き口となるような環境が整っているのか？などですね。
ちなみにこのようなデータを取る時に、ChatGPTを活用するのも一つの手です。
ただChatGPTのデータをそのまま使うのでは無くて、そこから更に引用元まで辿っていって
信頼できる機関が出してるデータを、引用元として事業計画に盛り込みます。
そうすると、かなり時短で周辺環境のリサーチが出来ますね。
あとは賃貸のニーズと、賃料の妥当性もリサーチすべきだと思います。
この点に関しては、ホームズの見える賃貸経営というサイトが非常に便利だと思います。
このサイトには賃貸経営に関わる様々なデータが出ているので、これを活用すれば良いと
思います。
私の場合は、このデータだけでは少し信頼性に欠けるので、実際に地場業者さんにヒアリング
を行ってそのデータも併せて記載するようにしています。
そうすればより現実味のあるリアルなデータになるので、信頼度も高まりますよね。
そのデータを元に収支のシミュレーションを作成して、それも事業計画書に盛り込みます。
あとは自分の優位性ですね、自分の強み。私はこの部分も結構書いています。
例えば、「この地域であれば私には様々なコネクションがあって、競合よりも優位に事業を展開
出来ます」といった感じですね。
これはあくまで例えですが、「この事業を行う上で私にはこのような強みがあって、この市場に
おける競争優位性があります」そういった内容も盛り込むと良いと思います。
実は物件購入前のリサーチをそのまま文章化するだけ
ここまでの話を聞くと「あれもこれもリサーチしてすごい大変だな」と思われた方もいるかも
しれませんが、実は先程の賃貸の需要であるとか、賃料の妥当性、周辺環境や街の動向みたい
なものは、全部物件購入前にリサーチしたものをそのまま文章化して乗せるだけなんですよね。
逆に物件購入前にそのようなリサーチをロクに行っていないという人は、正直危ないと思います
業者の提示したレントロールをそのまま鵜呑みにして、記載通りの利益が得られると考えるのは
失敗のリスクが高いと思います。
特に新築物件であれば、実際に賃貸がついたわけでもない、想定賃料の記載でしかないので
それを鵜呑みにして実際客付けしてみたら、客付け出来なかったみたい話は山程あります。
結局業者さんは物件を売るのが仕事なので、物件の良いところは声を大きく、逆に悪いところ
に関しては、なるべく触れないように話すものです。
なので事前のリサーチは必須ですし、そして事業計画書はそのデータを元に作成すれば、ある
程度形になった物が出来るはずなので、実はそこまで大変な資料という訳では無いんですよね。
まして今はChatGPTを使う事で、資料の作成もかなりやりやすくなりました。
「金融機関へ提出する文章なんてどう書けば良いんだ」という人も結構いると思うんですけど
ある程度下地の文章を書いてしまえば、ChatGPTに書き直して貰えばそれなりの文章が書けてし
まいます。
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