買ったらヤバい戸建て集
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資で色々な戸建てを見ていると、これは買ったらヤバいなという物件も結構あります
なので今回は、買ったらヤバい戸建ての事例をいくつか紹介していきたいと思います。
遠方で賃料低すぎる物件
たまに業者さんのメルマガで流れてくる物件を見ていると、オーナーチェンジ利回り２０％
１５０万円みたいな物件も見かけることがあります。
パット見、めちゃくちゃ利回りも高いし安いし、いいなと思うかもしれないですけど、物件価格
１５０万で利回り２０％だったら賃料は２．５万です。
しかもそのような物件というのは、結構僻地の物件のことが多いんですね。
そうすると多くの投資家さんにとって遠方の物件になると思います。
利回りが高かったとしても、月２．５万の物件のために遠方の物件を管理するとなると、その手間
や労力を考えれば割に合わないケースの方が多いと思います。
今はオーナーチェンジで賃貸がついているから手間がかからないかもしれないですけど、空室にな
ったらリフォームしたり賃貸募集したりと色々と手間がかかります。
そして賃料が低い事にも問題があります。
まず賃貸で貸し出している場合、建物で修繕が必要になった場合に大家には修繕義務があります。
雨漏りがしているのに、それを知らんぷりに大家さんは出来ない訳ですよね。
屋根の修繕をする事になれば、数十万、場合によっては１００万程度の費用がかかる事もあります
修繕コストは賃料が安かろうが高かろうが関係ありません。
むしろ賃料安い物件はボロ家が多いので、リフォームにはコストがかかる傾向があります。
なのでいくら利回りが高くても賃料が安い場合は、経費に利益がもっていかれてしまって、利益が
残らないケースも多いです。
そしてそのような賃料が安い物件は、客付のときも苦労します。
なぜなら仲介業者が安い賃料の物件の客付けをやりたがらないからです。
業者に入る報酬は、賃料の１ヶ月分とかですし、両手だったら２ヶ月分です。
当然賃料１０万と賃料２万の物件だったら、かかる手間は同じなのに報酬には数倍の差が生じます
なので賃料の安い物件は、ジモティみたいな媒体で賃貸募集をすることになるのですが、その場合
案内は自分でやる必要がありますし、ジモティのお客さんは属性が悪いことが多いので、内見のドタ
キャンであるとか、折角案内しても保証会社の審査落ちするケースもしばしばです。
なので利回りが高かったとしても、遠方で賃料が低い物件はやめた方が良いと思います。
地方なのに駐車場に難あり物件
「地方で駐車場が必要な事くらいわかってますよ」と言われてしまいそうですが、結構これで失敗
している人は多いですね。
なぜなら、駐車場があっても十分な幅がなくてかなり駐めづらかったり、前面道路の幅が狭くて
駐車スペースがあっても駐められないケースもあるからです。
場合によっては２項道路なんかで道路の幅が４ｍないケースもあります。
その場合は敷地内に駐車場があっても駐められないなんて事もよくありますね。
あとたまにあるのが、駐車場入口の勾配、傾斜がきつくて車種によっては下を擦ってしまうことも
あります。このような駐車場に関しては、特に都市部在住の方で普段車にのっていない人は、注意
が必要だと思います。敷地内に駐車場があるから大丈夫と安心してはいけません。
実際に車を駐車してみて、駐めづらくないかどうか確認した方が良いと思います。
地方であれば業者さんが車で来ていると思うので、業者さんの車で確認してもらってもいいと思い
ます。
浸透式浄化槽が浸透しない物件
地方の場合、排水が下水ではなく浄化槽というケースも多いです。
この浄化槽ですが、浄化槽で処理した水を側溝に流すタイプと、敷地内に浸透桝という設備があって
浸透桝で浸透させるタイプがあります。
ここで注意が必要なのが浸透式の浄化槽の場合ですね。浸透桝はたまに浸透しなくなる事があります
私が以前購入した物件で、浸透桝を作ってそこに排水しようとしたところ浸透せず、ポンプアップし
て側溝に流して事なきを得た事がありました。
私の物件の場合は、側溝があったから良かったですが、側溝がなければ道に汚水を垂れ流すしかあり
ません。実際田舎のエリアでは、浸透桝からポンプアップした水を隣地の空き地や前面道路に垂れ流
している物件もたまにあります。当然これは違法行為なのでやってはいけませんし、そのような物件
を賃貸で貸し出す場合も問題が生じると思います。
現状浸透式で排水できていいるから大丈夫だよねというと実はそうでもなくて、現状排水できていて
も将来排水が詰まる可能性はあります。
実際に購入時は排水できていたけど、賃貸中に排水が詰まってしまった大家さんもいます。
なので浸透式の浄化槽を購入する場合は、そのようなリスクがあることも頭に入れておいた方が良い
と思います。
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