賃貸の客付けぶっちゃけ〇〇だけです【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから賃貸市場は繁忙期に突入しますよね。
みなさんはどのような客付け方法をされていますか？
私の場合は、以前から客付け方法が変化してきておりまして、最近はもっぱら一つの方法で
のみ客付け活動をしてします。しかもそれで賃貸が決まっているんですよね。
この方法は、正直めちゃくちゃ楽です。
では私は、どのような方法で客付けしているのか、今回はその方法に関して解説したいと思
います。
客付け方法の過去と現在
私の場合今まででしたら、物件周辺の客付け業者をリストアップして、その中で客付け力が
ありそうなところ５社くらいに声掛けする方法をとっていました。
というのも、今まで客付けの依頼をした事がない業者の場合は、客付け力がわからないので
一般媒介で複数業者に声をかけるしかなかったんですよね。
もしくは、既に客付け力のある業者がわかっている場合は、その業者さんに専任でお願いす
る形で賃貸の募集活動していました。
なので自分でマイソクを作って、そのマイソクを持って営業するような、そういった事も以
前ならしていたんですよね。
それが今では全くそのような事をしなくなりました。
では、私が最近どんな方法で賃貸の募集活動をしているのかというと、エコーズという媒体
を使っています。
エコーズというのは、ネットに物件情報を入力する事で、スーモ、ホームズ、アットホーム
などの主要なサイトにはほとんど物件情報が公開されます。
そして内見の案内は、エージェントと呼ばれる地場の仲介業者が案内をしてくれるんですね。
なので大家自ら案内をする必要もありません。
そして私がエコーズの採用をしている一番の理由は、反響がデータでわかるからです。
ネットの閲覧数や内見数はもちろん、内見した際に見送った理由までわかります。
賃貸仲介の場合は、このようなデータはわかりません。聞けば教えてくれるところもあるかも
しれませんが、聞かなければ教えてくれませんし、ネットの閲覧数まで報告してくれる業者さ
んはほとんどいないと思います。
なので私はこのデータ分析が重要だと思っています。
利益を最大化するためには、最適な賃料で客付けをする必要があります。
なので私は基本的に、相場よりもちょっと高めの賃料設定で募集開始をして、反響を見ながら
調整する手法を取っているのですが、データがわからなければ調整のしようがありません。
なのでエコーズのこのデータ分析が出来るという所が、超重要になってくる訳なんですね。
私がエコーズを採用する理由
ちなみにこのような話をすると、案件でエコーズからお金もらってんじゃないかと思われる
かもしれませんが、私はお金は一円ももらっていません。
純粋に良いところを評価していますし、後ほどお話しますけど、万人にエコーズは適している
わけでもありません。
私がエコーズを採用している理由ですけど、１番の理由は先程のデータ分析が出来る点で
もう一つは、主要なポータルサイト全てに掲載してくれるところですね。
今はほとんどのお客さんがネットで貸物件を探しているので、主要な媒体に掲載することが
重要です。でもそれって仲介業者も客付け依頼をすれば、ネット掲載くらいしてくれるよね？
って思うかもしれないですけど、主要なポータルサイト全部に掲載する仲介業者は、少ないと
思います。
私も今までいろんな客付け業者さんに仲介依頼しましたけど、たいていホームズだけとか、
アットホームだけみたいな、そんな感じでだいたい１~２つのポータルに掲載するパターンが
多くて、特にスーモは掲載料が高いらしくて、利用している業者さんは少ない印象でした。
なので主要ポータル全てに掲載する事で、露出が増えて客付け力もあるところが、エコーズの
魅力ですね。
エコーズの欠点
ここまでエコーズの良いところをお話してきましたが、ここからは良くないところをお話し
したいと思います。
まずエコーズの場合、掲載料として毎月３３００円がかかります。
これは非常に手頃なお値段ですよね。
しかしそれ以外にも、成約した場合つまり客付けした際にエコーズにシステム利用料として
５５０００円支払う必要があります。
このシステム利用料は年々上がっていて、最初は１万円とかだった気がするんですけど、それ
が３万、５万と上がっていった訳ですね。なので今後また値上がりする可能性もあると思います。
そうすると仮に賃料５万円の物件の場合、通常大家が業者さんに支払う広告費は家賃１ヶ月分
のところが多いと思うので、仲介業者に支払う広告費よりもシステム利用料の方が高くなって
しまうんですよね。なので賃料が安い物件の場合は、エコーズは適さない可能性があります。
こういった感じでエコーズには一長一短はあるものの、ある程度の賃料の物件の場合は、広告
費よりも割安となるケースが多いと思うので、そのような方には特にオススメの募集方法だと
思います。
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