資金が少ない人ほど高い戸建てを買うべき理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
資金が少ない人は、単価が低い地方物件に行きがちですよね。
しかし私はその考えは間違っていると断言出来ます。
なので今回はその理由と、資金が少ない人はどんな物件を購入すべきかに関して、解説したいと思
います。
資金が少ない人は地方物件を買えない
まず不動産投資をする際には、ある程度まとまった自己資金が必要になります。
これは融資利用の場合でもそうで、まとまった資金が手元になければ融資も出ません。
では具体的にどれくらいの自己資金が必要かと言うと、最低でも３００万は必要です。
それ以下の資金しかなければ融資も厳しくなってしまいます。
これはあなたが金融機関の担当者になったと想像すればわかり易いと思いますが、自分が何か事業
をやろうと考えているにも関わらず、３００万の資金も用意出来ない人には、お金貸したいとは思
ないですよね。
資金を貯められる人というのは、その事業に対する熱意であるとか、その事業に対してしっかり準
備しているという事の現れだと思います。
そしてもう一つ金融機関が意識するポイントがあります。
それは物件の担保評価です。要は金融機関は物件を担保に取って、それに見合った金額の融資をし
ます。なので担保に取れないような物件には融資をしないわけなんですよね。
担保にとれない物件とはすなわち地方の物件になります。
地元の金融機関であれば融資がつくケースもあると思いますが、投資家さんはたいてい都市部在住
だと思うので、そうなると遠方のしかも担保価値の低い地方物件には、融資を出さない訳なんです
よね。
じゃあ地方物件はキャッシュで買えばいいんじゃないの？って思うかもしれませんが、先程自己資
金３００万が融資の最低ラインと言いましたが、自己資金３００万では地方の戸建てでも購入は難
しいです。
仮に買えたとしても、３００万以下の物件は大抵がボロなので、リフォーム費用も１００万以上は
かかります。
そうなると自己資金３００万ではリフォーム費用まで捻出出来ないですよね。
仮にギリギリ３００万で抑えることが出来たとしても、手持ち資金を全て使い切ってしまう事にな
るので、次の物件に行くまでまた３００万以上資金を貯める必要があります。
なので資金が少ない人に地方物件の購入は向いていません。向いていないというよりも、買いたく
ても買えないと言ったほうがいいかもしれないですね。
あと地方の物件はスピード勝負なので、現金買いが当たり前の世界です。
そんな中、融資利用では仲介業者さんに買付自体受け付けて貰えない可能性もあります。
資金が少ない人はどんな物件を買うべきか？
ではそのような低資金の人はどんな物件を購入すべきかというと、それは比較的都市部の、担保評
価がしっかり出るような物件を買った方が良いです。
理想はフルローン、オーバーローンでなるべく手出しを少なく買うのが理想ですね。
これはやはり手持ちの資金を失ってしまうと次の物件にいけないからです。
先程も話したように、手持ち資金がなければ金融機関は融資をしてくれません。
なのでキャッシュを温存しなければ、次の物件に長い期間いけなくなってしまうからです。
ここで多額の借り入れをすると、月の返済額が増えてキャッシュフローが悪化してしまうと思うか
もしれませんが、そもそも戸建て一戸程度のキャッシュフローは大した事は無いですし、特に自己
資金が少ない状態で買い進めるなら、初期のキャッシュフローは犠牲にした方が良いと思います。
そして今時フルローン、オーバーローンが出るの？思われる方もいるかもしれませんが、戸建ての
場合はリフォーム費用込みのオーバーローンが出ることは、けっして珍しくはありません。
ただそのためには先程もいったように、物件の担保価値であったり、借りる人の年収などの属性も
重要になってきます。
そしてこのような比較的都市部の物件というのは、地方物件のように２００～３００万で買えるこ
とはありません。
仮に買えたとしても相当なボロ物件で、購入費用以上にリフォームコストがかかると思った方が良
いです。
なので現実的には５００～７００万程度で、比較的程度の良い物件を買うのが理想だと思います。
ただそれでも融資が出れば、地方物件よりも遥かに手出しは少なくて済みますし、程度が良い物件
であれば、それほどコストを掛けずに表層リフォームのみで済むケースもあると思います。
当然賃料単価は地方よりも高くなりますから、利回りが下がったとしても、それほど投資効率が下
がるわけではありません。
また地方物件よりも都市部よりの物件の方が投資家には人気が高いので、オーナーチェンジで売却
するときも売れやすくなるメリットがあります。
なので低資金の場合は、ついつい地方の安い物件に行ってしまいがちですが、地方物件は参入障壁
が高く購入することが出来ません。なので低資金の人ほど担保評価が出る比較的都市部のエリアで
割安な物件を探す必要があるんですよね。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
