チート級の融資はこれ【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資の融資には色々なものがありますし、金融機関も地銀や信金信組、
ノンバンク系など様々なものがあります。
そんな融資の中でも、これはとても好条件すぎるというものがあるので
今回はその話をしたいと思います
チート級の融資とは？
早速種明かしをしてしまうと、チート級の融資というのは、日本政策金融公庫の
無担保融資の事です。
日本政策金融公庫というのは政府系の金融機関なので、一般的な銀行のような営
利目的の企業ではありません。中小企業を応援する目的で存在する金融機関なの
で、とても好条件の融資が存在します。
その一つは無担保の融資制度なんですね。
では何で無担保だと好条件なの？と思われる方もいると思うので、無担保のメリ
ットに関して説明すると、普通金融機関は不動産投資に対して融資をする際に、
対象物件に対して抵当権というものを設定します。
そうする事で、もし借金の返済が滞ってしまった場合に、その不動産を強制的に
差し押さえて貸したお金を回収するわけですね。
もしこのような担保を取れなければ、貸したお金が丸々損する事になるわけですが
このように不動産を担保にとっておけば、その物件を現金化する事で丸々損する事
は無いわけですね。
要は物件を担保に取る事で、金融機関さんはリスクヘッジしているわけです。
それが公庫の無担保融資では、その物件を担保に取らないわけですから、とても太
っ腹というか借り手にしてみればかなり好条件なんですよね。
まだまだある無担保のメリット
そして無担保融資の最大のメリットは何かというと、無担保融資で購入した物件を
担保に入れて、新たな借入が可能という事です。
抵当権を設定されていない不動産な理由ですから、その物件を他の金融機関さんが
担保にとって抵当権を設定する事ができます。
その担保価値が高ければ高いほど、それに応じた金額の融資を新たに引く事ができ
ます。なので公庫の無担保融資で物件を購入する事で、無担保物件をゲットして
更に新規の融資を組むことが出来るという、まさにチートのような融資ですよね。
ただ公庫の融資が何でも無担保なのかというと、そんな事はありません。
私も今まで公庫で何度か融資を受けていますが、抵当権を設定されている物件も
あります。
では公庫のどの融資が無担保なのか？ですが、まず１つ目は公庫の創業融資です。
創業融資はまさに創業して間もない、そういった事業者が借りられる融資なので
開業後２年以内という条件があります。
なので創業したタイミングで１度のみ利用できる融資制度という事になります。
おそらく創業したばかりは運営も大変だったりするので、その負担にならないよ
うにという配慮で融資条件が緩和されているんでしょうね。
そしてもう一つの無担保融資が、マル経融資という制度です。
マル経融資の場合は、商工会経由で融資の申込みをする事になります。
当然商工会の会員である必要もありますし、入会してある程度の期間が経過して
いないと利用する事はできません。
窓口が商工会なのですが融資実行するのは公庫なので、実質公庫の融資という事
になります。
要は商工会のお墨付きを受けて、公庫で融資をしてもらうという制度なんですね。
こちらも無担保なので条件的にはかなり有利だと思います。
また公庫の融資は全てそうなのですが、金利は固定金利です。
今のインフレの影響でどんどん金利が上がってきているので、固定金利というの
も嬉しいポイントだと思います。
どんな物件を購入すべきか？
では、この無担保融資で物件を購入する時に、どんな物件でも良いのか？というと
そんな事はありません。
無担保融資で購入した物件を担保に入れて、新たに融資を引きたいと考えているの
であれば、購入する物件は担保価値がある物件でなければいけません。
つまり金融機関が担保に取ってくれる物件という事です。
例えば地方のボロ戸建てを無担保融資で購入したところで、誰もその物件を担保に
取ってくれません。つまりその物件を担保にして次の融資が引けないわけです。
逆に都市部の担保価値の高い物件を購入していれば、その物件を担保に入れて次の
融資も引くことができます。なのでこの物件選定を誤まってはいけません。
よく投資初心者の人は、地方の安い戸建てを割安と考えて購入してしまう人が多い
のですが、そのような物件価格が安くても別に割安な理由ではありません。
需要が無いから安い金額で売りに出ているという事を考える必要があると思います。
また担保の面で考えると、オーナーチェンジの区分マンションも担保は出やすいの
で、そのような物件を検討しても良いと思います。
ただ担保目的のため、ほとんどキャッシュフローは出ないと思います。
この辺の無担保融資に関しては山崎次朗さんという方がいて、千葉千葉マンという
ニックネームでもやっているですけど、その人のNoteで詳しく説明されてますので
良かったら参考にしてみてください。
このノート私も読みましたけど、詳しく書かれているのでとても勉強になります。
公庫融資や保証協会付き融資のような公的融資を勉強したい人は、マストでチェッ
クした方が良いと思います。
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