不動産投資でFIRE今は無理ゲー
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
最近は金利上昇、物件の高止まりで不動産賃貸業を
行うものにとっては厳しい状況が続いています。
今までは不動産投資でファイアーみたいな話を
よく聞きましたが、私は今後不動産投資だけで
FIREは正直厳しいと思っています。
なので今回はその事に関して解説していきたいと
思います。
不動産投資でFIREは昔の話
不動産投資でFIREした人を、私はたくさん知っています。
しかし今から不動産投資を始める人にとって、
不動産投資のみでFIREは正直厳しいかなと思っています。
なぜなら昔はもっと物件も安かったですし、金利も低かったからです。
よく積算評価以下の金額の物件を購入して、
物件を買うごとに決算書の内容が良くなるみたいな
話がありましたが、
だいぶ前からそのような物件は市場からなくなっています。
今の状況で不動産投資で規模拡大させても、
借り入れが増える一方で決算書は全く良くなりません。
しかも金利上昇と利回り低下の影響で、
ただでさえ薄利な不動産賃貸業の利益が
より薄くなってきています。
そのような状況で脱サラしても、残るのは多額の
借り入れと良くない決算書だけです。
そうなると引き続き融資を受け続ける事もできないので、
今の状況でFIREというのはかなり厳しいと言わざるを得ません。
しかし今の状況でも、上手く新築など物件を仕込む
事が出来れば、
買い需要、買う側の需要はかなり旺盛なので、
売却で利益を出す事が出来ます。
確かにそれであれば、今の状況でも利益を得る事が
出来るかもしれません。
ただそれをやろうにも、到底素人が真似出来るよう
なものではありませんし
売却で十分な利益を得るためには、知識、経験、
コネクションも必要になってきます。
そして何より売却の利益は、不動産賃貸業の売上と
はみなされません。
特別利益といって本業以外でたまたま出た利益みたい
な捉え方なので、現預金が増えるという意味では、
決算書は良くなりますが、売上みたいな部分には
全くカウントされる事はないんですよね。
そして反復継続的に売却行為をしてしまえば、
宅建業法違反にもなってしまいます。
なので売却益をしっかり売上とみなしてもらうため
には、宅建業の免許を取得して業者成する必要が
あります。
なので売却で多額の現金を得たとしても、脱サラ後に
事業者として金融機関に評価されるかは、正直疑問
なところがあると思います。
不動産投資＋αで脱サラする
先程、不動産賃貸業で脱サラが難しい理由が、
決算書が良くないからというお話をしました。
では不動産投資だけでは見栄えの悪い決算書を、
どうすればよいかというと、まずひとつ目の
方法は業者成してしまう事です。
もし売却で利益をだせるのであれば、不動産賃貸業
と違って宅建業者は、家賃収入と売却益も売上と
なるので、売上と利益率の改善が見込めるので、
決算書が良くなります。
そして業者成すると、不動産業者だけが借りること
が出来るプロジェクト融資というものがあります。
これは再販用でしか利用は出来ませんが、
融資の幅を広げる事が出来ます。
ただこの問題点として、再販で利益を出すためには
相当安く仕入れが出来ないと厳しいというのが
あります。
なぜなら購入時に仲介手数料、登記費用、不動産
取得税、固定資産税、そして売却時にも業者仲介で
売れば仲介手数料がかかります。
これらが結構な経費なんですよね。
それらの経費を加味しても、利益を出すには相当安く
仕入れが出来なければいけません。
当然素人投資家には無理ゲーだと思います。
そしてもう一つの問題が、再販の場合不動産賃貸業
とは違って、その物件が在庫となって重くのしかか
ってくるという事です。
普通の物販を考えて貰えばわかると思いますが、
売れない物件は在庫になります。
最悪赤字で売り切ることもあるでしょう。
それが不動産の場合、売れない期間の固定資産税も
かかりますしPJ融資で融資を受けていれば、
その金利支払いもあります。
そして長期売れなければ、融資のリスケを行う必要
がありますし、そうすると今後PJ融資を受けにくく
なってしまうという事もあります。
なので再販事業も決して楽ではありません。
不動産投資＋民泊事業は有望なのか？
そしてもうひとつの方法は、民泊のような宿泊事業を
行う方法ですね。
宿泊事業も利益率の高い事業になりますし、転貸で
始める事も出来るので、不動産賃貸業のように多額
の借り入れをする必要もありません。
また不動産投資と同じ箱物を利用する事業なので、
今までの知識経験も活かす事が出来ます。
なので上手く軌道に乗せる事で決算書の内容が良く
なり、脱サラ後も引き続き融資を受けられる可能性
はあります。
しかしこの宿泊事業も、現在インバウンド需要の
増加と伴に非常に参入が増えています。
転貸でも出来るその参入障壁の低さもあって、
非常に多くのプレーヤーがここ数年で参入して
きていて、今は多くの民泊物件があり、
競争もかなり激しくなってきています。
そして追い打ちなのが民泊規制の強化です。
今民泊に関する様々な問題がメディアで取り上げ
られて、民泊規制をもっと強化すべきといった
流れになっています。
当然今後、住宅宿泊事業や旅館業の許認可の取得
が困難になる事が予想されるので、民泊のような
宿泊事業に参入するのも厳しくなる可能性がある
んです。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
