高利回りは時代遅れ！今の戸建て投資は「高い家賃を取る」のが正解
こんにちは
サーファー薬剤師です
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以前は戸建て投資といえば高利回りという印象
でしたが、今は高利回りばかり求めていると
むしろ儲からない。
そして効率の悪い投資になってしまいます。
なので今回は、今後どのような戸建投資をすべき
なのかお話したいと思います。
今は高い家賃が正義
今不動産投資にかかるあらゆる経費が値上がりしています。
資材価格の高騰でリフォーム費用も上がっているし、
火災保険料も年々上昇しています。
そうなるとどのような物件が苦しくなってくるのか
わかりますでしょうか？
家賃が低い物件ほど、これらの経費上昇の影響を
受けやすくなります。
なぜなら家賃が高い物件も低い物件も、
かかる経費にはほとんど差がないからです。
想像して貰えばわかると思いますが
例えば給湯器が壊れて１０万かかったとします。
そこで賃料が３万の物件と１０万の物件では
コスト割合が全然違いますよね。
家賃の低い物件の方が負担が大きくなります。
そして家賃が低い物件の方が築年数が古い傾向が
あるので、このような修繕でコストはよりかかり
やすくなります。
逆に家賃が高い物件の場合は、その高い家賃が
経費を吸収してくれる訳ですね。
そして戸建て投資の場合最近は、エコーズで賃貸募集
する人も多いと思います。
私も最近はもっぱらエコーズで賃貸募集しています。
エコーズの場合は、成約時にかかる費用は
家賃が高くても安くても定額５５０００円です。
つまり家賃が３万円のような物件の場合だと
割高になりますが、家賃が１０万の物件であれば
客付けでかかるコストはかなり割安になります。
なのでもし仮に高利回り物件でも家賃が低ければ
経費が収益を圧迫して実際はほとんど手残りがない
という事にもなりかねません。
また家賃が高い物件も安い物件も購入にかかる
手間は同じです。
同じ労力と時間をかけるのであれば当然、賃料単価
の高い物件を購入した方が効率が良いですよね。
たまに「資金が少ないので安価な築古物件を購入
する」そんな意見を聞くのですが、安価な築古物件
は融資が出にくいので現金を使う事になります。
一方賃料単価の高い物件は、築年数もそこまで古く
なくて立地も比較的良い傾向なので、融資が出やす
いです。
なので結果、賃料単価の高い物件を買ったほうが
手持ち資金を失わずに済んだという事も大いにある
と思うので、手持ちの資金を使いたくないのであれ
ばむしろ、賃料単価の高い物件を狙うほうが正解だ
と思います。
賃料単価の高い物件の方が売りやすい
以前はボロ戸建て投資が流行っていたので、築古
物件のオーナーチェンジが結構売れていました。
しかし最近はそのようなボロ戸建てのオーナー
チェンジは売れ残っています。
これは投資家のリテラシーが上がっているからだと
思います。
結局利回りが高くても、賃料単価の低いボロ戸建ては
経費率が高くて利益が残りにくいし
経年劣化から頻繁に修繕を行う必要もあるので
お金も手間もかかるというのが
投資家界隈で認知されたからだと思います。
なので投資家さんも最近は利回りが高い物件よりも
コンディションが良い物件を選ぶ傾向にあります。
築年数でいえば平成築のような、そこまで古くない
物件で外壁塗装もしてあるような、そういった
コンディションの良い物件を選ぶ傾向にあります。
結果そのような物件の運営していて安心だし
何より売却時に売れやすいです。
普通に考えて外壁塗装してあるようなカッチリした
外観の物件は、実需はもちろん投資家に対しても売
りやすいですし、ボロ戸建てだったら、台風が来た
時に被害が出ないかどうか心配でしょうがないです
けど、しっかりメンテナンスされている物件であれ
ば安心して保有できます。
なので投資コストを極力抑えたい、修繕費用もなる
べくかけたくない、その気持はわかりますけど、
結局売れなければ仕方ないですし、将来のために
投資をしているのに運営でストレスを抱えては
それはそれで本末転倒だと思います。
今、利回りを追求して戸建て投資をする時代は
終わりました。
多くの投資家も利回りよりも投資効率であるとか
最終的に得られる利益に注目しています。
なのでまだ高利回りにこだわっている投資家さんは
今の時代にあった投資方法にシフトすべきじゃない
かと思います。
