千葉で人気のエリア教えます【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資をされている方で、千葉に投資をしている人、千葉に投資をしたいと思っている
人も多いと思います。
なので今回は、千葉県の人気エリアや、逆に客付けが難しいエリアについてお話したいと思
います。
千葉で人気のエリア
まず人気のエリアと言っても色々な意味があると思います。
投資家さんに人気のエリアもあれば、賃貸需要の強い賃貸の人気エリアもあると思います。
賃貸需要があるエリアが、必ずしも投資家に人気があるエリアというわけでもありません。
なぜなら投資家は、金融機関の融資対象エリアを強く意識するからですね。
なので賃貸需要がある＝投資家に人気とは限りません。
では千葉県で投資家にも人気があって、賃貸需要も強いエリアはどこなのか？
それは、まず言えるのが東京隣接の千葉県のエリアです。
例えば市川であるとか松戸や柏ですね。
この辺のエリアは賃貸需要はもちろん投資家からも非常に人気が高いエリアです。
客付けもしやすいですし、強気の賃料設定もできます。
また融資付もしやすいので、売却となったときも容易に投資家に対して売却する事が可能
ですね。
ただ問題点としては、これらのエリアの物件価格が非常に高いという事です。
戸建てであれば球数が多いので、たまに割安物件を仕込む事は可能かもしれませんが
アパートやマンションで割安なものはほとんど無いですね。
そして金融機関目線で意識すべきなのが、国道１６号沿線です。
よく１６号線の内側は融資付がしやすく、外側は融資付がしにくいと言います。
なのでそのエリアは意識した方が良いですね。
当然１６号線内側の物件の方がより資産性が高くなりますし、都市部エリアになるので
入居付けもしやすくなります。
ただやはりこのエリアの物件も、基本価格は高めで利回りも低くなってしまいます。
狙い目のエリアは？
先ほどお話ししたように、投資家に人気のエリアで賃貸需要も強いエリアというのは
既に物件価格は高く、利回りも低めです。
割安物件が出たとしても、瞬間蒸発的に無くなってしまうと思います。
そこで個人的に狙い目と思うのが「船橋」ですね。
船橋エリアで戸建ての場合は、割と安い価格で購入できて高めの賃料設定が可能です。
私が購入した物件の事例でいうと、購入価格は４２０万で賃料１２万円を得る事ができました。
そして最近うちのコミュニティの相互紹介で、同じく船橋の物件が４００万以下で出ていました。
その物件も恐らく１０万以上の賃料設定が可能だと思います。
なので、比較的安い価格で入手できて高い賃料で貸せるエリアだと思います。
しかもこのエリアの場合は、物件の資産性もあるので融資付もしやすいです。
基本的に担保価値が伸びないような地方エリアの場合、利回りが高くても融資NGな事が多い
ですが、船橋くらいの立地であれば、市街化調整区域を除けば融資付出来るケースがほとんど
だと思います。
あとは内房の木更津近辺です。
木更津にはアクアラインが通っているので、都内への通勤が容易です。
通勤時間帯には高速バスが頻繁に出ているので、住居費の安い木更津に住んで、都内で仕事を
するという事も可能です。
しかもコロナ禍以降リモートワークが普及したので、週に１，２回出勤すればOKのような働き
方も増えていて、木更津エリアではそのようなニーズもあるため、賃貸需要は強いエリアだと
思います。
そして木更津エリアは割安な物件が時折でるので、そのような物件を入手できれば高利回りを
実現する事も出来ると思います。
ただ木更津エリアの難点は、土地の担保価値が低いので融資付で苦戦する可能性があるところ
です。
私のコンサル生のケースでは、融資が出る事もあれば出ない事もあると言った感じなので、と
りあえず融資打診をしてみないとわからないといった印象ですね。
おすすめしないエリア
今まで千葉県の人気のエリアやおすすめのエリアについてお話してきましたが、これからオス
スメしないエリアについてお話したいと思います。
私がオススメしないエリアは「茂原」ですね。
なぜオススメしないのかというと理由は２つあります。
まず近年集中豪雨や台風などが増えていますが、その影響もあってか茂原では、洪水や冠水の
被害が頻発しています。最近は２～３年に１度は冠水の被害を受けているので、自然災害のリ
スクが非常に高い印象があります。
そしてもう一つの理由は、茂原は元々企業の工場がたくさんありました。
工場の労働者たちによって栄えた街なんです。
しかし最近は工場の撤退なども相次いでいるので、人口は減少傾向でそれに伴って賃貸の需要
も無くなっています。
しかもアパートやマンションなどの賃貸物件は、工場が全盛期の時にたくさん建てられている
ので、特に単身用アパートに関してはかなり供給過剰状態になっています。
それでも戸建て賃貸であれば、物件数自体が少なかったので割と勝負できていたのですが、最
近は戸建てでも賃貸客付けに苦戦するケースが増えている印象があります。
なので仮に高利回りであっても、本当に客付け出来るのかどうか？そのへんをしっかり確認の上
買付をいれるようにした方が良いと思います。
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