自己資金１００万円で始める投資法
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資を始めるには自己資金が必要です。
ロットの小さな戸建て投資でも、３００万はなければ正直厳しいと思います。
そんな中このやり方であれば１００万でも出来そうという、そういった投資法があるので
今回はそんな投資手法を紹介したいと思います。
１００万で始める不動産投資
普通に考えて、自己資金１００万円というのはとても少ない資金ですし、もっと資金を
貯めてから始めるように普通の人であればアドバイスすると思います。
私も全く同感で、１００万円では少なすぎるので倹約して自己資金を貯めてから、不動産
投資をはじめましょうとアドバイスすると思います。
ただ１００万円で始める方法が一つだけあります。
それは住宅ローンを使う方法です。
これだけを聞くと「それはやっちゃ駄目なヤツなんじゃないの？」って思いますよね。
私が提案したいのは、住宅ローンで買って他人に貸すのでは無くて、自分で住むという
方法なんですね。なので簡単に言うと、住宅ローンで自宅を買って自分で住むです。
それであれば何の問題も無いと思います。
ただそれの何が投資になるのって思いますよね。
それをこれから説明したいと思います。
自宅を買って徐々にリフォームをしていく
まず重要なポイントですが、自宅は必ず相場よりも安く購入する必要があります。
なので相場感を養う必要がありますし、ある程度の物件の目利きが出来なければいけませ
ん。
ただそれは決して簡単な事ではないので、最初のうちは経験者のアドバイスを受けながら
購入の判断をすると良いと思います。
そしてある程度の目利きが出来るようになったら、中古物件を住宅ローンで買います。
このとき、既にリフォーム済みのピカピカの中古物件を購入するのではありません。
敢えて汚い物件を、そのまま現状有姿で購入します。
なぜならそのような物件で無いと割安に購入できないからです。
基本リフォーム済みで売りに出されている物件は、業者さんの再販案件であったり
投資家さんの売り物件だったりするので、割安で売りに出される事はほとんどありません。
なので狙うべきは、一般の素人の人がそのまま売りに出した物件になります。
そして住宅ローンに関してですが、住宅ローンの場合は仲介手数料や登記費用などの諸
費用込みで融資が出る可能性があります。
実際私が最近再販した物件の買い主さんというのは、オーバーローンで住宅ローンを引
いて購入されていました。
なので自己資金が１００万と少なくても物件を購入する事が出来るんですね。
そして購入したら少しずつ自分でDIYしたり、住みながらリフォームをしていきます。
普通DIYをすると時間がかかってしまうのがネックになってきますが、自分で住む用な
ので時間がかかるデメリットは無くなります。
どのみち住宅ローンの場合は買ってすぐに売るみたいな事は出来ないので、少なくとも
２，３年は実際に住む事になります。
なのでゆっくり時間をかけながらでも物件を綺麗にしていけば良いわけなんですね。
特に投資初心者の人にとっては、DIYやリフォームを学ぶ有意義な時間になると思うので
その点も大きなメリットになると思います。
数年後の売却を目指す
この手法では、保有中は自宅として住むことが出来るので住居費の節約にもなります。
しかしそれはあくまで副次的な収入であって、この手法の最終的な目的というのは
売却での利益になります。
私は実際買い取り再販で、戸建ての再販も行っています。
それによって十分な売却益を得ているのですが、ただ私のように再販するには普通で
あれば宅建業の免許が必要になります。
しかし数年自宅として住んで売却する場合は、宅建業の免許は必要ありません。
実際数年ごとに自宅を住み替えている人というのはたくさんいます。
なのでリフォームが必要な中古物件を相場以下で購入して、住みながらDIYなどで低
コストで修繕をして、数年後に相場価格で売りに出すことによって、その差益を得る
事が出来ます。それがこの投資法の収益を得るメカニズムになります。
そしてこの投資法の大きなメリットが他にもあって、売却益が無税になる可能性があ
ります。
これは自宅を売却する場合というのは３０００万円の特別控除というものがあって
売却益が３０００万円まで非課税になります。
３０００万円以上の利益が出る事はめったにないと思いますので、実質非課税です。
これは自宅以外の収益物件を個人で売却する場合は、５年以内の短期譲渡であれば
３９％、６年以上保有の長期譲渡でも利益に対して２０％の税金がかかります。
それが自宅の売却であれば税金がゼロになるので、これはかなり大きなメリットだと
思います。
このようにこの投資法では数々のメリットがあります。
何より低資金で始められるというのがメリットなんですけど、ただ変な物件を購入して
しまったり、リフォームコストを見誤ってしまうと逆に損する可能性もあるので、その
点は初期にしっかり知識を身につけるなり、知識のある人にサポートをしてもらう必要
があると思います。
何でも簡単に稼げる投資やビジネスは無いので、その点はしっかり理解した上で始める
ようにした方が良いと思いますよ。
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