規模拡大すれば良いってものではない【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近の不動産投資家さんの傾向として、規模拡大への意識が非常に強くなっている
気がします。
個人的にはただ規模拡大すれば、それで良い訳では無いと思うんですよね。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
事業拡大の仕方は人それぞれ
世間一般的に不動産投資の規模拡大というと、一棟物件をどんどん買い増していく
事だと思います。
そこで投資規模とか借り入れの金額が大きいと「何かすごい」みたいな話になったり
するんですけど、不動産投資も事業なので重要なのは借入額や売上高よりも最終的な
利益だと思います。
実際とんでもない投資規模の有名大家さんが破産するような事例も過去にはありました。
今は金利も上がってきているので、投資規模は大きくても実は大して利益が残っていな
い、そんな投資家さんもいると思います。
または地方の築古RCを買ったものの融資付けがしにくいエリアで、売りたくても買い
手がほとんどつかないとか、そういうケースでは投資規模が大きかったとしても、必ず
しも成功しているとは言えないかと思います。
なので投資規模の大きさだけでは、事業者として優秀かどうかの判断は難しいと思います。
規模は小さくても儲かっている事例
私の知り合いで、戸建てを利回り４０％とかで仕込んでいる投資家さんがいます。
その方はネットで物件検索などほとんどしていません。
戸建ての物上げで格安で物件を仕入れて、自分の職人さんチームがいて、格安でリフォー
ムして貸し出したり、最近は宅建業を取って買い取り再販をして利益を出しています。
格安で仕入れができるノウハウがあるので、リフォームせずに仕入れた物件を、有名再
販業者に卸したりもしているそうです。
正直このような投資家さんは、投資規模で言えば大した事は無いと思います。
しかし間違いなく、下手なメガ大家さんよりもその人の方が儲かっていると思います。
なので規模拡大も不動産投資の成功パターンの一つであるのは間違い無いと思うんで
すけど、今はそのパターンを求めて多くの方が殺到しているような状態なので、中古
のアパート・マンションの割安物件を見つけるのは相当難易度が高くなっています。
なので「人の行く裏に道あり花の山」ということわざもありますけど、あえて大勢が
行かない方向にいくのも一つのやり方じゃないかと思います。
戸建投資から事業を発展させる
不動産投資の入口として戸建投資からはいるのは間違いないと思います。
小さく始めて大きくしていくのが投資の定石なので、リスクの少ない小ロットの戸建
てから始めるのは全然アリだと思います。
問題はその後どのような方向で事業を展開させていくかですよね。
先程の私の知り合いのように、安く戸建てを仕入れるスキルを活かして、買い取り再
販事業を行うのもアリだと思います。
他の知り合いは、民泊のような宿泊業に戸建投資から発展させて収益を伸ばしている
人もいます。
なので戸建投資から一棟物投資が一般的な事業拡大パターンではあるんですけど
事業を発展させる方法はそれだけでは無いという事なんですよね。
では「何をするのが正解なのか？」それは今の環境であったりその人の好みや能力に
よっても変わってくると思います。
先程の方のように、戸建てをめちゃくちゃ安く仕入れるのが得意な人であれば、
何も無理してアパートを買いにいく必要も無いと思います。
また「おもてなし」や物件のデザインやコンセプトにこだわる人の場合は、民泊のよ
うな宿泊業の方が向いている可能性があります。
ここで重要なのは、自分や自分のもっているリソースをしっかり分析して、自分の強み
と弱みの棚卸しをする事だと思います。
当然自分の強みを活かせる事業を行えば、事業が成功する確率は高くなると思います。
そしてさっきも言ったように、事業を評価するのは借入額あるいは投資規模ではありま
せん。「いくら利益を上げているのか」が重要なので、周りの動向に流されるのではな
くて、何が自分に向いていて自分の事業にとって何が最適なのかを考える必要があると
思います。
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