資金１０００万で不動産投資を始めるなら
こ
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今回はもし私が「今の市況で資金１０００万から不動産投資始めるなら」といったテーマで
話したいと思います。
私が完全な実績なしの素人で、年収６００万くらいのサラリーマン属性を想定してお話して
いきますので、良かったら参考にしてください。
まず何を購入するのか？？
ではまず何を購入するのか？なんですけど、私でしたら１棟目は戸建てにすると思います。
その理由は、やはりリスクを抑えるためですね。一応知識なし実績なしの想定なので、一番
失敗しやすい最初の投資は、ロットを抑えたものを買いたいと思います。
そして重要なのが、必ず融資利用で購入するという事です。しかも極力フルローンを狙いた
いです。ではここで、どんな金融機関を使うのか？なんですけど、私だったら滋賀銀行を使
うと思います。
今まででしたら公庫とかも選択肢としてありましたが、一都三県で言うと中古戸建ての購入
で公庫の融資が出にくくなっているので、私なら審査も早くて融資も比較的出やすい滋賀銀
行が良いと思ってます。
そして物件選定なんですけど、比較的都市部エリアで築年数もそこまで古くない、そういっ
た物件を購入します。
そうすると結構金額高くなっちゃうんじゃないの？って思われるかもしれないんですけど、
それでも構いません。利回りも下がると思いますけど、比較的都市部よりのそこまで古くな
いできれば築３０年代くらいの物件を購入したいです。
理由は古い物件の場合は、リフォームでコストが掛かるからですね。せっかくフルローンが
出ても、リフォームでコストがかかれば手持ちのキャッシュを失ってしまいます。
そしてもう一つの理由としては、１棟目でいきなり儲けてやろうという発想がそこまで無い
からですね。
当然投資なので利益を得るのが目的だし、儲かる物件を買うわけなんですけど、私が言いた
いのは毎月のキャッシュフローは薄くても全然良いと思っていて、最終的な売却でしっかり
利益が取れればそれで良いと思っています。
なぜなら一棟目の物件の一番の目的は、実績作りと経験値を得る事だからですね。
そして売却をする際にも、地方の築古ボロ戸建てよりもハッキリ言って都市部よりの戸建て
のほうが遥かに売りやすいです。築年数が古くない物件であれば尚更ですね。
ここで本当に売却で利益が残るのか？と心配に思われている人もいるかもしれないですけど
しっかり相場よりも安く購入ができていれば、利益はちゃんと残ります。
なぜなら、今売っても５年後売っても売却価格はほとんど変わらないからです。
要はその５年間分のインカムゲイン分は丸々利益になる事がほとんどなので、５年保有して
売却で損するというのは余程仕入れがまずかったんだと思います。
なぜ手持ちのキャッシュを失ってはいけないのか？
そして先程の一棟目の購入のところで、フルローンを引きたいとかリフォームでコストのな
るべくかからない物件を買いたいとか資金を失わないようにかなり意識していたと思います
正直一棟目の戸建ての購入で、返済比率とかどうでも良いです。キャッシュフローもどうで
も良いです。それよりも現金を残すことのほうが１００倍重要だと思います。
ではなぜそんなにも資金を失わない事を心がけているのかというと、次の投資にいけなくな
るからです。
おそらく戸建てを一棟買って、自分の投資は終わった、完了したと思う人はほとんどいない
と思います。最終的にはある程度の家賃収入を得て、出来ればファイヤーしたいみたいな人
の方が多いと思うんですよね。
そうなれば当然次の物件を購入するわけですし、なんならその次もその次もと買っていくわ
けですよね。その時に自己資金ほど重要なものはありません。
正直不動産投資をする上で、自己資金１０００万というのは実は結構心もとない金額なんで
すね。なのでその貴重な１０００万を死守しながら投資をしていく必要があります。
不動産投資は、借り入れありきのビジネスモデルです。借り入れができない人は事業を進め
る事ができません。仮に「無担保物件を私たくさんもってますよ」と言ったところで、自己
資金がない人には銀行は融資をしてくれません。
なので特に駆け出しの頃は、資金を絶対に温存する意識は持ったほうが良いと思います。
２棟目は何を購入するか？
そして２棟目の購入なんですけど、その前に絶対にやっておくべき事があります。
それは大家の横のつながりを持つ事です。
これをやっているかやっていないかで、今後の投資の成果に雲泥の差が生じます。
横のつながりは、コミュニティに入ってもいいでしょうし、セミナーなどで知り合った人と
仲良くするのでも良いです。
ただ私のオススメは、良いコミュニティを見つけて入会する事なんですね。
これは有料でも全然構いません。というより有料のほうが良い会が多いです。
ただ今はコミュニティもたくさんあって、本当にピンキリなので、しっかり良いコミュニテ
ィをリサーチして入ったほうが良いですね。私は今有料で３つのコミュニティに入っています。
私は、年間数百万は自己投資を行っています。もし投資で成果を上げたいのであれば、これ
は必須だと思います。
そして２棟目の購入の話に戻すと、２棟目は戸建てでもアパートでもどちらでも良いです。
ただし市況によると思います。例えば今の状況で言うと、中古のアパートマンションの価格
がかなり上がっています。
割高な物件も散見されるので、私は中古アパートを購入対象にはしていません。
やるなら新築の一棟アパート・マンションかと思います。ただ新築の場合はロットがそれな
りになるので、資金１０００万の年収６００万だと金融機関によっては融資が出ない可能性
がありますし、安く新築を手に入れたいと思ったら、それこそ土地から新築を仕込む事にな
るので、初心者にはかなりハードルが高くなってしまいます。
なので新築の知識ノウハウと融資を出してくれる金融機関のコネクションを作れるのであれ
ばトライしてもいいと思いますし、プラン付きの新築であれば、多少利回りは下がるかもし
れませんけどオリックス銀行などが融資をしてくれるので、そういった金融機関を使って購
入するのもアリだと思います。
ただもしそういう選択肢が難しいとかであれば、引き続き戸建てを買い続けてチャンスを伺
うのも一つの方法だと思います。
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