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【不動産投資】戸建は指値が通りやすい理由

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

先日新たな物件の買い付けが通りました

通算22戸目の戸建の取得になりそうです

 

あと先日購入した350万の物件は申し込みが入りました

こちらの物件↓

【不動産投資】350万の戸建を41万でリフォームしたビフォーアフター

このような状況でも賃貸需要はありますね

賃貸業というビジネスの底堅さを感じます

 

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戸建は不動産投資でも相場より安く買いやすい投資対象だと思います

戸建は指値が通りやすい

なぜなら戸建の売主さんは実需の一般の方で

アパートやマンションのように投資家ではありません

 

なので価格交渉がしやすいんですよね

 

一方投資家というのは基本売り急いでいる人は少ないです

あと利益を出そうと考えているので安売りしません

周りの投資家仲間を見ても安売りしてくれそうな人なんていませんよね(笑)

 

因みにこちらの動画で指値に関して詳しく解説しています

【不動産投資】購入時に鬼のような指値を入れる極意

なので戸建は安く仕入れがしやすい投資対象なのですが

このようなケースでは価格交渉も難しくなってきます

戸建でも指値が通りにくいケース

 

いくつかあると思いますが下記3つは指値が通りにくいですね

・住宅ローンの残債が売価と同程度

・売りに出して間もない物件

・買主の融資の確約が取れていない

・住宅ローンの残債が売価と同程度

この場合

売主さんは残債返済しないと

金融機関の設定した抵当を外す事が出来ないので

売却する事が出来ません

 

なので指値をすれば残債返済が出来なくなってしまうので

売却自体が出来なくなってしまうんですね

 

・売りに出して間もない物件

 

売りに出して間もない物件も指値は通りにくいですね

私も売り出して間もない物件に何度か指値しましたが

大抵の売主さんが

「もう少し様子を見たい」

というケースが多いです

 

・買主が融資の確約が取れていない

 

戸建の市場というのは

特に戸建投資で用いるような中古戸建ですが

単価が低い事もメリットの一つです

 

しかし単価が低い投資対象だけに

現金買いが一般的な市場

でもあります

 

特に相場よりも安い物件が市場に出た場合

購入希望者の競争が起こるのですが

その際に現金買いでなければ相手にしてもらえない事あります

 

ただ競争が起きていないような物件であれば

融資利用で購入する事も出来るのですが

価格交渉する際に

この点がネックになってきます

 

確実に買う事が出来るのか?

 

仲介業者さんとしては大幅な指値を受けた場合に

売主さんに事情を説明し価格を下げる事に関して

納得をしてもらう必要があります

 

しかしそのように説明をしたのにも関わらず

その相手が融資が通らなくて買えなければ

説得した意味も無くなってしまいます

 

なので価格交渉をするのは融資の確約を得てから

みたいな事も良くあるんですよね

 

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