ここが戸建投資で指値のポイント
こんにちは
サーファー薬剤師です
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巷では大幅な指値をして、数百万が数十万になったとかSNSで発信されている人がいます。
その真似をして、むやみやたらに指値を入れていると
「めちゃくちゃな買付を入れてくる客」とレッテルを貼られて
間違いなく業者さんから相手にされなくなります。
指値を入れるのに、絶対押さえておかなければならないポイントがあるので
今回はそのポイントをいくつか紹介します。
売主さんの売却理由
指し値が通るか通らないかの重要な要素として
売主さんの売却理由があります。
売却理由もわからず指値は入れてはいけません。
なぜかというと、売主さんが提示している価格よりも値段を下げるには
何か理由がなければいけないからです。
例えば、資金も潤沢な投資家の売り物件があったとします
逼迫した理由も無いので安売りする必要がありません。
そのような物件に４００万→２００万みたいな指値を入れても
あなたが売り主ならその買い主に売らないどころか
若干イラっとするんじゃないでしょうか？
なので当然そのようなケースで指値は入れてはいけません。
黙ってスルーするのが正解です。
では逆に、指値の余地があるのはどんな売却理由かと言うと
売主さんが売り急いでいるような物件です。
例えば、相続の物件なんかが上げられます。
物件を相続したら相続税の支払期限があります。
なのでその期限までに現金化したいケースも多々あります。
期限が迫っている場合は、低い価格でも現金化しなければいけないので
大幅な指値であっても通る可能性はあると思います。
ここで注意していただきたいのが
売り主の売却理由が重要なら、電話で聞いてから内見すればいいのでは？
と思われるかもしれませんが
基本的に売主さんの売却理由を、内見前に教えてくれることはありません。
なぜなら売却理由といのは、売主さんのプライバシーにも関わることです。
それを顔も知らない、買うかどうかもわからない客に話したりしないんですよね。
また指値が通る余地があるかどうかなんて話も
買うかどうかもわからない相手にする事はありません。
なのでこのような売主さんの売却理由や指値の余地などは
内見時に業者さんにヒアリングするのが基本になります。
業者さんとの関係性
指値が通る通らないの重要な要素として、仲介に入る不動産業者さんとの関係性があります。
それはなぜかというと、指値の買付が入った場合に
売主さんを説得するのは仲介の業者さんだからです。
なので仲介業者さんを味方につけることが出来なければ
当然説得することも出来ず、買付は通らないですよね。
そのために業者さんに信頼してもらわなければいけません。
じゃあどんな客が信用してもらえるかというと
まずは買えるお客さんであるという事です。
その買付が通ったら、間違いなく購入する客でなければ指値の交渉などしてくれません。
たまに融資が通る確証もなく、大幅な指値の買付を入れる人がいますが
やめた方が良いですね。
融資利用で指値をいれるなら、融資の確約がとれてからにしましょう。
そして次に重要なポイントは、細かいことを言わない事です。
色々細かいことが気になるような神経質な人は、信用してもらいにくいです。
なぜなら、そのような人ほど購入後のクレームや買付後のキャンセルが多いからです。
なので逆に何の文句も言うこと無く、黙って買うようなお客さんは業者さんから信用されます。
そしてこれも重要な話ですが
むやみやたらに大幅な指値をいれるのもやめましょう。
最近は戸建て投資が流行っているのもあって
めちゃくちゃな指値を入れる投資家も多いみたいで、業者さんは
そのような質の悪い投資家にウンザリしています。
めちゃくちゃな指値を入れるレッテル貼られてしまえば
業者さんの協力を得ることは不可能なので、注意した方が良いと思います。
そしてこれはご存知の人も多いと思いますが
問い合わせする業者さんは、元付け業者さんである方が指値は通りやすいです。
元付け業者さんというのは、売主さんから直接物件を預かっている業者さんですね。
なぜ指値が通りやすいかと言うと、それは売買が成約した時に両手の仲介手数料が入るので
売買成約に対するモチベーションが高いので、指値が通りやすくなります。
なので問い合わせは元付け業者さんにしましょう。
因みに元付業者を調べる場合は、不動産ジャパンのサイトを使うと便利ですよ。
不動産ジャパンは、レインズという不動産業者しか見れないサイトと同じなので
載っている業者が全て元付け業者という特徴があります。
指値のテクニック
私は昨年１８０万の物件を７０万で購入したのですが、その時用いたテクニックの話をします。
指値の買付を書く時に、自分の希望の金額を書いていませんか？
１００万とか２００万みたいな大雑把な数字を記載する人が多いと思います。
実はそれはマイナスです。
１００万、２００万みたいなキリの良い数字を記載していると
なんとなく指し値を入れているんだろうなっていう雰囲気が、
めちゃくちゃ出てしまっているんですよね。
じゃあどうすれば良いかというと
あえてキリの悪い数字にするんです。
というのも、先程私は１８０万の物件を７０万で購入したと言いましたが
厳密に言うと７２万で購入しています。
。
あえて７２万というキリの悪い数字で買付を入れたんですね。
そうする事によって、７２万は何か意味があってこの金額になっているという風に
思わせることが出来るんです。
この話は別に私の感覚的な話ではなくて、実は実際にコロンビア大学の研究で効果が実証されて
いる、れっきとして価格交渉の方法なんですよね。
なので指値の買付を入れる際は是非参考にしてみてください。
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