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不動産投資をしていると返済比率という言葉を聞く事があります

 

返済比率とは

返済比率(%)=借入金の返済額/家賃収入×100

 

返済比率が低いほど安定経営が出来ていると考えられていますが

それは本当にそうでしょうか?

 

例えば私がやっているような戸建投資の場合

自ずとターゲットが築22年以上の耐用年数オーバーの物件になってきます

 

その場合は金融機関は長期の融資を組んでくれません

融資期間は物件の耐用年数に依存します

なので融資期間は10年程度と短期になる事が多いです

当然毎月の返済額は多くなり返済比率は高くなります

 

一方30年などの長期間で融資を組んだ場合は

毎月の返済額が少なくなるので返済比率は下がります

 

返済比率は融資期間次第

 

じゃあ融資期間が短い事で返済比率が高くなることは

悪い事なんでしょうか?

 

融資期間が短ければ元金の返済は進みます

私の場合は不動産で得られたキャッシュフローは基本そのまま再投資

であればそのキャッシュを返済に充てても同じ事

 

要は見えない貯金をしているのと同じです

元金の返済が進めば売却時により多くのキャッシュを手元に置くことが出来ます

 

逆に融資期間を長くした場合

手元にキャッシュは残りやすくなりますが元金の返済が進みません

なので売却時に手元にお金が残りづらいですね

最悪残債以上で売却できない可能性すらあります

 

融資期間を長くしてキャッシュフローを得る事は

利益の先食いをしているのと一緒

 

そんな訳で返済比率が高い事は一概に悪い事とは言えません

特に投資初期の頃はある程度返済比率を犠牲にしても

融資を引いて手元のキャッシュを厚くしておいた方が

次の物件にも進みやすいと思いますよ

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

 

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