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昨日はコンサル生の内見同伴で5,6件物件を見て回りました

 

 

いくつかあった中の物件で

一つだけ私が気になっていた物件があったんですね

 

その物件は築古の4DK、駐車場2台分

ボロですが300万

そのエリアで300万の価格帯の物件をあまり見ないので気になっていました。

 

しかも駐車場2台分は客付け時にアドバンテージがあります

案内業者さんが元付の物件だったので指値も通りそうだったんですね

 

そして物件に到着

 

駐車場2台分の表記でしたが

実際は普通車プラス軽自動車でギリな感じです

 

そして物件内に入った時に違和感を感じました

「何か傾いてない?」

 

早速iPhoneを取り出しました

iPhoneの便利ツールの中にある計測で傾きを調べる事が出来ます

水準器の方を選択してiPhoneを床に置くとこんな感じになります

緑色になって0度ならOK

でもこの物件は1度からひどい所では3度の傾きがあったんですね

 

実はこの物件擁壁の上に建っていたんですが

擁壁の物件って傾いていることが多いです

 

以前に曳家さんのセミナーに参加した時もおっしゃっていましたが

擁壁の物件は土が下に流れて沈下しやすく

傾きの原因の多くが擁壁だそうです

 

それ以外にもこの物件内装のダメージがひどく

そして1階和室の天井に雨染みがあり雨漏りの可能性もありました。

 

少なく見積もっても修繕費は200万はかかりそうです

(傾きは床工事で高さ調整して水平にする想定)

300万で購入して200万で修繕して仕上がりは500万

 

それで取れる賃料は想定で6万円程度なので

そこまで旨味がある物件では無いかもしれません

 

でも内見して頭の中でこのように考察してシミュレーションするのって大事ですよね

これを繰り返していると良い物件というのがハッキリわかるようになってきます

 

まだどんな物件を買って良いかわからないという人は

とにかくドンドン内見すると良いですよ

 

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