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私の戸建物件の購入基準として実質の利回りで18%以上というのがあります

実際にその基準を満たす物件を購入出来ています

 

しかし中にはこの基準を満たしていても購入に至らない物件もあるんですね

単純に利回りが高ければそれで良い訳では無いので

物件は総合的に判断する必要があると思います

 

そして私が利回りが高くても購入しない物件の一つとして

賃料が安過ぎる物件があります

 

これはどういう事かというと

例えば賃料3万円の物件と6万円の物件があったとします

その物件のエアコンが壊れてエアコンを買い替えるのに6万かかりました。

 

その際に賃料3万円の物件では回収に2か月かかりますが

賃料6万円の物件では1か月で回収できてしまいます

 

つまり物件の修繕比率が高くなってしまうんですね

物件が稼ぎ出すお金に対する修繕費の割合が高くなってしまうので

このような物件は利益が出づらくなります

 

エアコンの場合はエアコンを残置物扱いとして

修繕義務を逃れる術がありますが

この事は何もエアコンに限った事ではありません

 

特に入退去の際には

原状回復費を借主さんから頂いていても

大体10~20万の費用がかかりますので

それ考えると賃料3万円の物件では

半年分の賃料がぶっ飛んでしまいます。

 

なので賃料が安すぎる物件というのは

私は基本購入しません

 

しかもこれは修繕比率だけの問題では無いんですね

賃料の安い物件では投入する労力や時間も割に合わなくなります

 

なぜなら賃料が安かろうが高かろうが

戸建賃貸に仕上げる労力や時間は変わりません

 

賃料8万の物件でも賃料1万の物件でも

契約決済をする手間、リフォームを行う手間、客付けをする手間

物件のメンテナンスに行く手間は変わりません

 

だったら賃料8万取れる物件を買った方が遥かに効率が良いですよね

物件を購入する際は単純に利回りだけで考えるのでは無く

修繕比率や投入する時間と労力が見合う投資なのかも判断する必要がありますよね

 

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