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指値を入れる物件を見極めるポイント

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

私は今まで結構な指値を入れて物件購入してきています

380万→250万

650万→500万

380万→200万など

 

私が受ける質問で

「どんな物件であれば指値を入れる事が出来るのか?」

「指値を入れる物件を見極めるポイントは?」

といったものがあります

 

指値を入れるポイントあなたはどのように判断していますか?

 

まずネットの物件情報だけでは基本的に

指値を入れられるかどうかの判断は出来ません

内見に行く必要があります

 

なぜだと思います?

売主さんの売却理由がわからないからです

 

指値を入れる場合にこの売主さんの売却理由が超重要

「じゃあ電話やメールで確認すれば良いのでは?」

と思われるかもしれませんが、デリケートな事なので

電話やメールの問い合わせでは売却理由は教えてくれません

 

なので現地に内見に行って直接仲介業者に聞く必要があります

ここで売主さんから直で物件を預かっっている元付(物元)業者で無いと

売主さんの売却理由がわからないケースも多々ありますので

必ず内見の問い合わせは元付け業者さんにしましょう

 

因みに元付業者さんは不動産ジャパンで検索すると分かりますよ

不動産ジャパン

不動産ジャパンはレインズと同じなので物件に記載されている業者さんは全て元付けの業者さんになります

 

ではどんな売却理由が値下げしてもらい易いのか?

 

まず1つ目は相続物件ですね

相続された方は基本自分が住んでいた訳では無いので

結構業者さんに価格設定なども丸投げしているケースが多く

安くなりやすいです

 

また相続税の支払いの関係なんかで売り急いでいるのも

指値が効きやすい理由かもしれません

 

そして2つ目は競売間近の任意売却の案件ですね

これに関しては先日記事を書いたのでそちらを参照してください

こんな任売物件が狙い目です

 

そして3つ目は業者売主物件でその業者のさんの決算月の場合は

指値が効く可能性が高くなります

業者さんも在庫が多いと税金が多くかかってくるので整理したいのが理由ですね

 

因みに指値が通らない売却理由としては

売れても売れなくてもどっちでもいい売主さん

又は残債が多い場合などもあります

 

これらの売却理由の場合はまず指値は通らないですね

 

残債が多いと結局抵当を外す事が出来ないので

残債以上の価格で無いと売ってもらえないんですね

なので指値が通りづらいです

 

指値を入れるかどうかの判断は現地に内見に行き

売却理由を聞いたうえで判断するようにしましょう

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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