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リフォームコストを節約するための工夫 不動産投資

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

こんにちは サーファー薬剤師です

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週末はコンサル生と内見同伴で物件巡り

 

100万代、200万代など良さそうな案件がいくつかありました

 

今回はリフォームのコスト削減に関してお話しますね

 

投資初心者がリフォームで犯す過ち

 

築古物件をリフォームする場合

正直リフォームをやりだしたらキリがありません

特に戸建の場合は尚更で

 

そこで特に投資初心者の人がやりがちな過ちが過剰なリフォーム

どこまでリフォームして良いかわからないので

あれもこれもリフォームの見積もりに加えてしまいます

 

そのためリフォームコストが高額となり

安く物件を仕入れる事が出来ても結局利益が出なくなってしまいます

 

なのでリフォームする場合は何でもリフォームするのではなくて

・コスパ高いリフォーム

・設備の不具合の修繕

 

 といった内容に重点をおいてリフォームした方が良いと思います

コスパ高いリフォームとは

 

例えば表層リフォームなんかはその一例ですね

表層リフォームとは壁紙の交換とかクッションフロアの貼り替え

和室なら畳の表替え、襖紙の貼り替えなど表面的なリフォーム

 

表層リフォームはコストはそこまでかかりませんが

写真のように見栄えがかなり改善されます

 

Before

After

 

そして設備の不具合の修繕とは

例えば

トイレの水が流れない、アンテナが倒れていてテレビが見れないなどは

必ず入居後にクレームが来るので必ず修繕する必要があります

 

水回りを安くリフォームする方法 浴室

 

水回りはリフォームでお金がかかりやすい部分です

ここを安くやれるかやれないかで大きなリフォームコストに価格差が生じるんですよね

 

例えば浴室のリフォーム

このようなコンディションの浴室の場合

多くの人がユニットバスへの交換を検討します

 

おそらく業者さんもこのような状態だったらユニットバスへの変更を提案してくると思います

ただここでユニットに変えてしまえば50~80万ものコストがかかってしまいます

 

このケースでは浴槽塗装をする事でかなり綺麗になりました

浴槽塗装のコストは10万程度です

 

 

リフォームはDIYすべきなのか?

DIYすべきかどうか?

これは賛否両論分かれるところですよね

 

なぜならDIYにはメリット、デメリットがあるから

DIYのメリット

 

1、何と言っても安い

現在は職人さんの人件費も高騰傾向です

都内のコンビニの店員さんなんか見ればわかりますよね

外国人の店員さんがほとんどです

 

そのような状況なので

リフォームコストの削減はとても重要な課題

 

そこでリフォームコストの削減を考えた時に分離発注やDIYなどがありますが

 

やっぱりDIYが最安

DIYが一番リフォームコストを抑える事が出来ます

 

2、リフォームの原価などの感覚が得られる

 

DIYする時は自分で材料を発注します

壁紙なら1mでいくら?みたいな感覚が得られるんですよね

 

そして実際にリフォームしてみれば

どれくらい時間と労力がかかるかがわかります

 

それを考えた時にリフォームコストが妥当かどうか判断出来ますよね

またリフォームって実際にやってみると結構大変なもんです

職人さんへの感謝の気持ちも生まれますよね

 

なので投資初期なんかはそういった感覚を身に付けるために

一度は経験しておいても良いかもしれませんね

 

DIYのデメリット

 

1、時間と労力がかかる

DIYの一番のデメリットはこれ

なんと言っても時間がかかりますね

 

サラリーマン大家さんなら貴重な休日を使ってDIYしなければいけません

完工するまでに週2日の土日を使ってやっていれば完工までに時間がかかります

人によっては半年、1年かかったような話も聞きます

 

それだったら業者にリフォームをお願いして一カ月でリフォーム終わらせて

賃貸物件として早期に稼働させた方が得だったりします

リフォーム中は一銭も稼ぎ出すことは出来ないので大きな機会損失になってしまいますよね

 

なのでDIYをする場合は投資家仲間と協力して一緒にやったりすると良いと思います

みんなでやれば仕事も早く終わります

私も最近は運営するコミュニティで「みんなでDIYという企画を作ってDIYを始めました

 

2、リフォームのクオリティーが下がる

 

これはやはりプロと素人の違いですね

仕方ありません

 

3、道具を揃えるのに結構お金がかかる

 

リフォーム道具を揃えていると結構お金がかかったりします

電動工具なんかは結構高いですよね

 

ただ今後も大家業を続けていくなら使う機会はあると思うので

そこはケチらず必要経費だと思った方が良いですね

 

最後までお読み頂きありがとうございました

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