不動産投資でFIREはヤバい理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資でFIREを目指している人も多いと思います
私もFIREではありませんが、不動産投資で脱サラしています。
会社を辞めれば自由な時間が増えるので
好きな時にサーフィンしたり、旅行に行くことも出来ます。
しかし不動産投資でFIREするのにはリスクもあります。
再就職しようと思っても、働き先も見つからなかったり、年下の上司に
顎で使われるような事にもなりかねないので。
そのリスクに関して今回は詳しく解説したいと思います。
CFは不安定
まずCFというのは家賃収入から返済を引いた数字です。
そして現在もらっている給料と、同等のCFになったら会社を辞めるといった
話を聞くことがあります。
しかしそれはやめたほうが良いです。
なぜかというと
不動産の家賃収入ですが、これは実際にやった方ならわかると思いますが
実はそんなに安定していません。
なぜなら不動産投資には、退去や空室期間があるからですね。
勿論退去になれば原状回復費が発生します。
退去になれば家賃収入が減るだけではなく、こういった支出もあるんですね。
因みに私は、家賃滞納の末、強制退去になった部屋がありました。
この部屋は、ペットの多頭飼育をされていて、業者から原状回復の見積を
とったところ１２０万でした。
これは特殊なケースなので、毎回こんな支出が生じるわけではありませんが
こういった突発的な支出も発生してしまうのが、不動産賃貸業なので
サラリーマンの給与所得のような、超安定収入と同等に考えてはいけません。
しかも不動産投資には、固定資産税や火災保険料、物件管理費などの
ランニングコストもあります。
当然この経費はCFから差し引かれる事になります。
なのでCFを給料と同等と考えるのは間違いです。
もしFIREして収入が家賃収入のみになると考えるのなら
給料よりも遥かに多いCFが必要と言うことになります。
融資が出なくなる
これはかなり重要ポイントなのですが、脱サラしてしまうと融資は出なくなり
ます。
十分な資金が出来たので、脱サラして不動産賃貸業に専念しようと考える方も
いるかもしれません。
しかし脱サラすると劇的に融資は出なくなってしまいます。
それはなぜかというと、サラリーマンのうちは会社の後ろ盾があったから
融資が出ていたんですね。
要は会社の給与所得という安定収入を期待して、お金を貸してくれていたんです。
これを与信といったりしますが、与信を担保にお金を貸してくれていたんです。
それが給与所得がなくなってしまえば、与信がなくなって金融機関はお金を貸して
くれなくなります。
金融機関の融資がなくなれば、これ以上の規模拡大はできなくなってしまうので
不動産賃貸業を拡大していく事が、できなくなってしまうんですね。
じゃあどうすれば良いかと言うと、
サラリーマンのうちに、不動産賃貸業の十分な実績を作っておく事です。
当然１年や２年で実績は出来るのではありません。
事業者として金融機関から信用して貰う必要がいるわけですから
５年以上の賃貸経営の実績はあったほうが良いと思います。
そしてその事業内容も、赤字の会社であればそもそも融資は出ませんので
黒字決算でなおかつ毎年増収増益しているような、運営をしていく必要があります。
不動産投資の未来
私の個人的な考えですが
私は日本の不動産投資の未来は暗いと考えています。
それはなぜかというと、皆さんご存知の通り日本の人口が減少しているからです。
一方不動産投資のプレイヤーは増加していて、尚且新築物件なんかもバンバン
建てられています。
それこそ私の知り合いの大家さんなんかは、バンバン新築を建てたりするん
ですね。
そんな日本の社会で、不動産賃貸業は今後も安泰とは全く思っていません。
なので不動産賃貸業１本は、リスクが高いと思います。
幸い不動産投資は手間がそこまでかかりません。
つまり脱サラした後に、多くの時間が出来る事になります。
そうしたら新たな事業を始めるのが良いと思います。
可能であれば、不動産投資とシナジーがあるような業態で
例えば宿泊業者やレンタルスペース、グループホームなんかも良いですし
物販のようなフロー型ビジネスも不動産投資と相性が良かったりします。
当然いきなり上手くいって、めちゃくちゃ儲かるわけではありません。
何でも初動は苦労しますし、大して儲からないものです。
ただ収入の柱が増えるほど事業は安定しますし
不動産投資が上手く行かなくなった時のリスクヘッジになります。
なのでこういった点も考えつつ、FIREを目指して頂くと良いかと思います。
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