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【不動産投資】減価償却費の落とし穴

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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減価償却費は魔法の経費と呼ばれています

なのでたくさん経費計上するほど得だと思っていませんか?

それは大きな間違いですよ

減価償却費とは?

購入した物件の建物部分は減価償却費として経費計上する事が出来ます

因みに土地部分に関して価値が減る(減価する)事はないので経費として計上できません

なので減価償却費を多く取れれば税金が安くなるんですよね

 

この減価償却の償却期間ですが物件の耐用年数で決まっています

要は稼働できる年月に応じて償却期間が異なるんですね

耐用年数は物件の種別によって異なります

 

・木造・・・22年

・軽量鉄骨(2mm以下)・・19年

・軽量鉄骨(3~4mm)・・27年

・重量鉄骨・・・38年

・RC(鉄筋コンクリート)・・・47年

ここで売買契約書に物件価格が建物部分と土地の部分で丁寧に分けられているとは限らないんですよね

 

私は今まで物件購入してきてほとんどの契約書でそのような記載はありませんでした

なので土地と建物の比率ってどうやって決めたら良いの?

土地建物の按分率を決める方法

その場合は物件の評価証明書を参考に決めると良いですよ

物件の評価証明書は役所で発行してくれるのですが

それを見ると土地の評価額がいくらで建物の評価額がいくらみたいな感じで記載されています

その評価証明書の評価額に合わせて按分率を設定しましょう

 

評価証明書は物件の売買の際に業者さんが取得している事が多いので仲介業者さんからもらう事も出来ますよ

 

減価償却費を多くとる事で経費が増え税金を低くする事が出来るので

たまに「減価償却費をなるべく多く取りたい!」

といって建物の比率を多くしようとする人がいますが

私はあまりお勧めしません

 

なぜなら建物比率を高くして減価償却費を多くとってしまうと

売却時にその分の多く税金を払う事になるからです

減価償却の落とし穴

物件の売却時には税金がかかります

その際の計算式はこんな感じ

 

売却利益=売却価格ー(簿価+譲渡する際の経費)

税金=売却利益×税率

 

問題はここでの簿価です

簿価=(物件購入費+購入時仲介手数料+登録免許税)-減価償却費

 

つまり減価償却費が大きくなればなるほど簿価の値が小さくなります

簿価が小さくなれば売却益が大きくなり税金が高くなります

 

結局減価償却費で税金を安くしたつもりでも

その分売却時に多く税金がかかるという事です

 

ここで個人の場合は譲渡税は分離課税なので他の不動産の経費と相殺する事も出来ずモロに税金を食らう事になります

(因みに短期譲渡は税率39%、長期譲渡は税率20%です)

 

これが法人の場合は売却益は単純な法人の利益になるので法人の経費である程度コントロールする事が出来ます

 

なので減価償却費って利益の先食いみたいなものなんですよね

その辺を考えて減価償却期間や建物土地比率など考えると良いですよ

 

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Comment

  1. 大家さん より:

     いつも不動産事業の参考にブログを見させていただいています。

     個人の場合、中古戸建を売却した時に、売却金額が、簿価の土地の金額より安い場合、その損失を国は考慮してくれないので、まったくの損失になります。
    ですので、土地の簿価は、考えられる最低の金額にしておくのが、妥当だと思います。

     また、建物の年間減価償却額は、家賃でペイできる金額以下にする必要があると思います。

  2. 志賀ちかこ より:

    わかりやすく親切に教えていただきありがとうございます

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