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不動産の減価償却費に関して結構質問を受けることが多いのですが

 

あなたはちゃんと理解できていますか?

 

購入した物件の建物部分は減価償却費として経費計上する事が出来ます

因みに土地部分に関して価値が減る(減価する)事はないので経費として計上できません

なので減価償却費を多く取れれば税金が安くなるんですよね

 

ここで売買契約書に物件価格が建物部分と土地の部分で丁寧に分けられているとは限らないんですよね

 

私は今まで物件購入してきてほとんどの契約書でそのような記載はありませんでした

なので土地と建物の比率ってどうやって決めたら良いの?

って思いますよね

 

その場合は物件の評価証明書を参考に決めると良いですよ

物件の評価証明書は役所で発行してくれるのですが

それを見ると土地の評価額がいくらで建物の評価額がいくらみたいな感じで記載されています

 

評価証明書は物件の売買の際に業者さんが取得している事が多いので仲介業者さんからもらう事も出来ますよ

 

減価償却費を多くとる事で経費が増え税金を低くする事が出来るので

たまに「減価償却費をなるべく多く取りたい!」

といって建物の比率を多くしようとする人がいますが

私はあまりお勧めしません

 

なぜなら建物比率を高くして減価償却費を多くとってしまうと

売却時にその分の多く税金を払う事になるからです

 

物件の売却時には税金がかかります

その際の計算式はこんな感じ

 

売却利益=売却価格ー(簿価+譲渡する際の経費)

税金=売却利益×税率

 

問題はここでの簿価です

簿価=(物件購入費+購入時仲介手数料+登録免許税)-減価償却費

 

つまり減価償却費が大きくなればなるほど簿価の値が小さくなります

簿価が小さくなれば売却益が大きくなり税金が高くなります

 

結局減価償却費で税金を安くしたつもりでも

その分売却時に多く税金がかかるという事です

 

ここで個人の場合は譲渡税は分離課税なので他の不動産の経費と相殺する事も出来ずモロに税金を食らう事になります

(因みに短期譲渡は税率39%、長期譲渡は税率20%です)

 

これが法人の場合は売却益は単純な法人の利益になるので法人の経費である程度コントロールする事が出来ます

 

なので減価償却費って利益の先食いみたいなものなんですよね

その辺を考えて減価償却期間や建物土地比率など考えると良いですよ

 

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