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私はほとんどの戸建物件で指値を入れて購入しています

売値で購入する事はほとんどありません。

 

それこそ

350万→200万

380万→250万

450万→350万など

の指値など通してきています

 

しかし指値を入れる際もやたらに入れていては

売主さんや仲介業者さんの機嫌を損ねます

 

なので結構デリケートな問題なんですよね

 

それはあなたが売主の立場になったと考えればわかります

500万で売りに出している物件に

300万で買い付けが入っても普通の人は縦に首を振る事はありません

 

私が仲介業者だったらその買い付け書を売主に提出する事なく

鼻紙にして捨ててしまうかもしれません。

 

なので指値を入れる場合は

指値を入れられる状態なのかどうかの状況判断

そして指値する際もちょっとしたテクニックは必要になります。

 

今回はその事に関して話していきますね

 

まず指値をする際に

指値が通りにくい状況というものがいくつかあります

 

まず一つ目

売りに出て間もない物件

 

売りに出て間もない物件に大幅な指値をしても通りません

なぜなら売主さんはもっと様子を見たいからです

高めの価格設定だったとしても売主さん自体は高いとは思っていません

 

なのでこのような場合はこちらも様子見です

どう考えてもこの価格では売れない物件と言うのはあります

そのような物件をチェックしておいて

ある程度期間が経って売主さんの心が折れたところで指値をすると良いと思います

 

そして2つ目

それは競争が激しい物件です

 

競争が激しい物件も指値は通りません

 

むしろ指値なんか入れている場合では無いですよね

競合に競り勝つ必要があるので

利益が出るのであれば買上がりすら検討すべきです

私も以前に他に競合がいたので買い上がって物件購入した事もありました。

 

 

そして3つ目

売主さんの残債が売却価格と同等な場合

 

これは任売の時なんかに多いのですが

結局住宅ローンの残債が残っていて

その金額以上でなければ残債返済して

金融機関の抵当を外す事が出来ないので

売りたくても売れないという状況です

 

このような場合は

どうあがいても指値は通りませんのスルーですね

なので指値を入れる際は

売主さんの売却理由は必ず確認しておく必要があります

 

そして最後に指値を通しやすくするテクニックですが

これは必ず指値の理由を明記するという事です

 

私の場合物件が築古であれば修繕の必要性や

その修繕費などを指値の理由として記入する事が多いです

 

ただ売主さんや仲介業者さんからしてみたら

それらも織り込み済みで今の価格設定なんです

と言われてしまいそうですが

 

それでも指値の理由は明記した方が良いんですよね

 

こんな実験データがあるそうです

コピーの列に割り込むという実験です(笑)

 

一人は「先にコピーをさせて下さい」と言いました

もう一人は「急いでいるので先にコピーさせて下さい」と言ったんですね

 

2番目の方には理由が有った訳です

その結果1番目の理由が無い方は60%の成功率

2番目の理由がある方は94%の成功率だったそうです

 

当然の結果かもしれません

 

そしてこんな実験もしたそうです

「コピーしなければいけないので先にコピーさせてください」

 

もはや理由でも何でもありません(笑)

しかしこの結果が意外な事に93%もの人がその人に譲ったそうです

 

なので理由の内容どうこうよりも

とにかく理由を入れる事に意味があるという事です

 

ですから指値をする際は内容はともかく

買い付け証明書に必ず理由は明記すべきですね

 

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