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【不動産投資】孤独死物件は買いなのか?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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戸建投資で安い物件を探していると本当に色々な物件に出会います

色々な問題を抱えた物件があるのですが

近年特に多いのが孤独死があった物件です

孤独死物件が増えている

やはり高齢者社会の日本では独居で暮らす高齢者の数は増えていて

その場合は自宅で亡くなるケースもあるんですよね

 

年間孤独死で亡くなられる方は3万人

100人に一人の割合いだそうです

 

そういった物件が売りに出されている訳なのですが

そのような物件は通常よりも安く売りに出されます。

 

ではなぜ通常よりも安く売りに出されるのか?

 

人によっては

「人が亡くなっていない土地など無いし

自宅で自然死で亡くなられるのは特に問題無いのでは?」

と考えられる方もいます

 

ではその理由に関してお話していきますね

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孤独死物件の告知義務

不動産の売買をする場合

告知義務というのがあって自殺他殺などの心理的瑕疵がある場合は告知義務が発生します

告知を行わないとルール違反となってしまうからなんですね

 

でも孤独死の場合は特に告知義務はありません

 

しかし告知されない事は絶対にないんですよね

孤独死があった物件は必ず事前に知らされます

 

なぜなら仮に物件購入後にご近所から

「その物件実は・・・」

みたいな形で話を聞いたら必ずクレームになりますよね

中には売買契約の破棄などを求めてくる人もいるでしょう

 

そうなると面倒なので仲介業者さんは必ず

告知義務が無くても買主さんにお伝えしているんですよね

そのため孤独死物件は安く売りに出されるわけです

 

孤独死物件は賃料も下がる

因みにこの事は賃貸の場合も同様です

 

孤独死は事前に告知されます

この前賃貸の仲介さんに聞きましたが

「仮に当日発見、対応された場合であったとしても

借主さんには孤独死は必ずお知らせしています」

と言っていました。

 

なので孤独死の物件を購入し賃貸に転用する場合

通常の賃料では客付け出来ません

 

大体賃料の7掛け程度と言われています

それでも孤独死物件は買いと思う理由

上記理由から孤独死物件というのは

相場以下の価格で売りに出されます

 

しかし数年後に相場価格で売却する事が可能です

 

これはどういう事かというと

まず相場以下の賃料で賃貸に貸し出します

そこで数年住んで頂きます

 

退去になったら少し賃料を上げてまた貸し出します

孤独死から数年経過していて

尚且つ人が普通に暮らした安心感があるので

前回よりも賃料アップする事が出来ます

 

そしてまた数年経ったら相場価格で売却します

これ位期間が経って尚且つ賃貸で何回転かさせる事で

孤独死物件の印象というのはかなり薄れてきます

 

告知しない業者さんもいるでしょうし

仮に告知したとしても

特に気にしない買主も多いと思います

良かったら参考にしてください

 

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