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利益を最大化させる中古戸建の売却方法【不動産投資】

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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戸建は換金しやすい

戸建はアパートなどと比較すると単価が低いので

売却がしやすいです

 

1億円のマンションなんかを想像してもらうと分かりますが

買えるプレイヤーが限られているのでそんな簡単に売れません

一方戸建は数百万で買う事が出来ます

 

また戸建はオーナーチェンジで投資商品という形で投資家に売却出来たり

実需と呼ばれる一般の方にも売却が出来るので売却の間口が広いです

 

なので戸建は不動産投資の投資対象の中では

流動性の高い換金性の良い資産なんですね

最初の一冊は無料、聞くだけで読書!

私が売却時に意識している事

私は今までいくつかの物件を売却しました

いずれも売りに出して数カ月で売れてしまったので

売却までの期間はかなり早かったと思います。

 

そこで私が物件の売却時に最も意識している事があります

 

それは

買主さんが買いやすい状態になっているか?

という事なんです

 

戸建の買主さんには投資家さんと実需の方があります

なので今回はその2パターンの買主さんに対して

どんな物件が買いやすいのかという話しをしていきたいと思います

どんな戸建が投資家に売れやすいのか?

相手が投資家さんであれば賃貸がついている

オーナーチェンジの状態が売りやすいですね

 

想像してほしいのですが

空き室の状態であれば購入後にリフォームしなければいけません

客付けのために仲介業者に営業に行かなければいけません

結構な手間と時間がかかります

 

なので、このような面倒な作業をこちらで全部やってあげて

売りに出すことで買主さんも買いやすい状態となります。

 

また融資に関しても空き室時よりも賃貸がついている状態の方が

融資を引き易くなります。

 

因みにオーナーチェンジに関しては

コチラの動画で詳しく解説しているので参考にして下さい

【不動産投資】融資が出づらい人はこんな戸建を購入すべき!

なので投資家さんに売却するのであれば

オーナーチェンジで売却したほう高く、早く売れると思います

どんな戸建が実需に売れるやすいのか?

そして戸建物件では投資家ではない一般の実需の方にも売却が可能です

 

実需に売却する場合ですが

この場合は当然空き室で売る事になりますので

売りに出している期間中は賃料収入が発生しないのがデメリットです。

 

しかし実需の方は住宅ローンが使えるため

投資家に売却するよりも

高値で売却できる可能性があります

 

ここで実需の方に売却する際のポイントですが

 

それはきっちり綺麗にリフォームを仕上げる事です

 

一般人はリフォームのノウハウなどは一切ありません

なので修繕が必要な物件の場合は

 

いくら位修繕コストがかかるのか見積もる事が出来ませんし

リフォームしたらこんな感じになるというビジョンを描く事が出来ません

 

なのでしっかりと綺麗にリフォームした状態で売却する必要があります

ここでこのように疑問を持つ人もいるかもしれません

 

リフォームかけた分を売却価格に上乗せできるのか?

 

実需の方というのは住宅ローンが使えます

住宅ローンは中古物件であっても

30年など長い融資期間で融資を受ける事が出来ます

 

では仮に50万追加でかかったとしましょう

その際に50万を30年の融資期間で割り振った場合に

 

月々の返済額はほとんど変化しません

なので多少高くなったとしても

物件が綺麗になれば、そっちの方が売れるんですね

 

なので実需売りの場合はケチらずに

しっかりとリフォームする事をおススメします

 

因みに不動産の売却する際には

注意すべき事があります

 

 

何も知らずに売却してしまうと

多くの税金が課せられたり

宅建業法違反に抵触する事などあるので注意してください

 

 

物件の売却時の注意点に関して

コチラの動画で詳しく解説しているので参考にして下さい

【不動産投資】売却時の注意点

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