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不動産投資で法人化するタイミング

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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投資家さんとお話ししていると

「法人化すべきかどうか?」

法人化するタイミングで悩んでいる人が結構います

所得分散による節税効果

私は4年前に法人化しました

戸建の棟数で言うと10棟以上になったタイミングだと思います。

 

じゃあ何で私が法人化したのかというと理由はいくつかあります

・所得分散で税金を安くする

・譲渡税に縛られる事なく売却する

法人の場合は所得を分散させる事が出来ます

それの何が良いのか?っていうと

 

日本は累進課税の国です

なので所得が上がれば上がる程

税率は高くなり、税金は高くなるんですよね

 

そこで法人であれば所得を分散させて

それぞれの税率を下げる事が出来ます

下手な図ですが・・・こんな感じですかね

 

自分に役員報酬を支払ったり、奥さんに役員報酬を支払ったり

親に給料を支払ったりするなどして

(何もしていないのに支払う事は出来ませんよ)

所得を分散させる事が出来ます

 

なので不動産投資である程度の規模になったり

他の収入が大きくなってくるようであれば

法人化する事で節税のメリットがあります

 

因みにこちらの動画で私が節税で失敗した実体験を語っているので

良かったら参考にして下さい

 

【不動産投資】私が初心者の頃節税で大失敗した話

戸建数戸の規模で法人化のメリットは少ない

実は戸建数棟だけではそこまで家賃収入は大きくなりません

築古物件など毎年のように買っていれば経費も掛かってくるので

法人で所得分散するほどの利益にはならないんですよね

 

なので数戸の戸建投資のみ行うのであれば

個人でも十分だと思います

 

また個人の場合は青色申告の特別控除

事業的規模であれば65万控除されるのでこれも大きいですよね

法人にはこのような控除はありません

 

しかし一棟物を購入するようになれば

レバレッジ(融資)もフルに効かせますので賃料収入は増えます

法人による所得分散の効果が高くなるんですよね

 

なので戸建だけでなく一棟物も合わせて購入していく人は

初期の段階から法人で購入していってもメリットはあると思います

売却するなら法人が圧倒的有利な理由

私が法人化した2つ目の理由

譲渡税に縛られる事なく物件の売却をしたいと思ったから

 

物件にはやはり売り時があります

個人的な理由で売却したい時もあります

 

しかし個人所有ではどうしても短期譲渡税の縛りがあるので

容易に売却は出来ません。

短期譲渡税では利益の39%税金で持っていかれる事になりますからね

 

しかし法人ではこの譲渡税の概念が無いので

単純な法人の利益になります

なので経費で相殺する事も出来るんですよね

 

経費で相殺できる

これがめっちゃデカいです

 

なぜなら個人の場合は分離課税になるので

不動産の経費で相殺するような事は出来ないんです

 

いくら不動産所得が赤字だろうが

売却で利益が出ればその利益を損益通算で

相殺させるような事は出来ません

 

<結論>

・戸建投資のみではそこまで法人化のメリットは少ない

・一棟物投資などレバレッジを利かせて規模拡大していく場合は早期で法人化してもメリットはある

・売却時は完全に法人が有利

 

最後までご視聴ありがとうございました(^^)

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Comment

  1. 林 克良 より:

    戸建ての空き家を、活用し所有者から希望賃貸者に渡したいと、活動しています。
    空き家の所有者にたどり着くのに苦労しています。
    役所関係は、公開せず、近隣は交流が希薄です。不動産屋さんしかないのでしょうか、ご教授願います。

    • surferyaku より:

      林さん、コメントありがとうございます(^^)
      法務局で謄本をあげれば所有者が分かると思いますよ
      ただ住所が変わっている場合もあるので、その場合は特定が難しくなりますね

  2. もだ より:

    私は戸建てを5つ持っていますが、法人化を視野に入れ始めました。やはり、短期譲渡税は大きいですね。ただ、法人化するとデメリットなどはありませんか?今回は法人化のメリットが中心の話だったので気になりました

    • surferyaku より:

      もださん、こんにちは(^^)
      法人化のデメリットはやはり税理士費用がかかる事と税務調査に入られやすくなる事ではないでしょうか
      でも売却益を経費で相殺できるもかなり大きなポイントですね(^^)

      • もだ より:

        なるほど。税理士費用はともかく税務調査は、ややこしそうですね。そこは気が付きませんでした。ありがとうございます

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