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指値はどれくらい入れるべきか?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

先日のセミナーでも質問がありましたが

「指値に関してどれくらい入れるべきなのか?」

「指値を断られた場合は食い下がるべきか?」

 

今回は私の指値の入れ方に関してお話します

こんな物件に指値は通らない

・競争が激しい物件

・残債が売価と同程度ある場合

・売れても売れなくてもどっちでも良い

 

初めにすでに割安で競合がたくさんいるような物件では指値は通りません

そのような物件は満額買い付けをスピーディに通す必要があります

 

その日のうちに内見し

その日のうちに買い付けを入れます

 

「とりあえず1日じっくり考えるか~」

そんな余裕はありません

そんな事していると他の競合にかっさらわれます(笑)

 

また競争が激しい場合は買い上がりする必要すらあります

 

私が以前購入した物件で200万で売りに出されていた物件があったんですが

積算評価で1000万ありました

その物件の内見をした時に他にも5人の競合がいたので私は250万で買付入れました

それでも十分な利益が見込める物件だったので

確実に購入するためには買い上がりも必要です

 

指値をするのは基本的にそれほど競っていない物件で

残置物が多かったり、雨漏りしていたり、シロアリがいるような何かしらの問題を抱えている物件です

このような物件一般の実需の人は買うことはありません

投資初心者の人もリフォームコストの推測が出来ないのでスルーする人が多いですが

このような物件こそ価格交渉のチャンスがあります

 

あと残債が売価と同程度ある場合も指値は難しいですね

なぜなら残債がある場合は抵当権が設定されているので残債を返済して

抵当権を外してからではないと、売却が出来ないんです

 

なので価格交渉をしても今の価格で無いと売却自体が出来ないため交渉しても安くはなりません

 

あと指値が通りにくいのが売れても売れなくてもどっちでも良いといったスタンスで売りに出されている物件です

このような物件は特に投資家の物件で多いのですが収益物件の場合は賃料収入が入ってくるので

売れても売れなくてもどっちでも良いみたいなスタンスで売りに出されているので

このような物件に指値をしても安くなることはありません

 

価格交渉の方法

私の場合はまず内見の段階でジャブを入れていきます

 

売却理由や値下げ交渉は可能かどうか?

可能であればどれくらいまで交渉可能なのか?

 

ここで業者さんが

「300万までしか値引きは厳しいですね」

と言った時に私なら指値で200万とかは入れたりしません

 

たまに言うだけタダと言って

とりあえずキツめの指値を言うだけ言ってみるという人がいますが

やめたほうが良いですよ

そんな事したら業者さんとの関係がまずくなります

業者さんに

「この客はめちゃくちゃな指値を入れてくる奴」

とレッテル貼られたら今後物件紹介してもらえなくなりますからね

 

良い業者さんとの関係は優良物件以上の価値があります

 

なので業者さんによっては

「とりあえず買いつけ入れてくれれば売主さんに交渉します」

と言ってくれる業者さんも結構いて

そのような場合は容赦なくキツめの指値をするんですね

 

なので指値は業者さんの反応を見ながら入れた方が良いと思いますよ

因みにここで指値が通らなかった場合なのですが

 

私としてはリフォーム費用なども加味して

自分ならこれ位の価格なら買ってもいいという金額で買い付けを入れているので

そこから更に食い下がるような事はしません

 

特に戸建は球数が多いので次から次へと物件は出てきます

このように余裕がある状態を維持できれば価格交渉では常に優位に立てます

 

あとは数をあたっていくだけ

無理に物件購入する必要はありません。

比較的通りやすい指値とは?

300~400万の物件に100万とかの指値は通りづらいですが

通りやすい指値というのもあります

 

それが何かというと

私の今までの感覚では300~400万位の物件で

30万程度のソフト指値は通りやすい傾向があります

 

380万なら350万とかですね

それくらいの指値であれば売主さんも業者さんも不快に思う事は無いので

試しに入れてみるのは良いかもしれません

当然競合のいない物件ですよ

 

指値は下手すると業者さんや売主さんを不快にさせてしまうデリケートなものです

特に業者さんとは今後も継続して付き合っていくわけですから慎重に行いましょう

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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