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こんな区分マンションを買ってはいけない【不動産投資】 

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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私はメインは戸建投資ですが

共同出資で区分マンションを保有していた事もあります

 

そこで区分マンション投資に対する私の考えをお話ししたいと思います

こんな区分マンションは絶対に買ってはダメ

まず大前提として電話で勧誘してくるような

区分マンションは絶対に買ってはダメ

 

言うまでもないかもしれませんが

分からない人もいるかもしれないので簡単にお話します

 

私がサラリーマンをしていた頃

職場によくこんな電話がかかってきました

私は管理薬剤師をしていたので

「○○先生いますか?」

みたいな感じで電話がかかってきます

 

そこで電話に出てみると案の条

投資用マンションの勧誘の電話です

このような勧誘では

「節税になります」とか「将来年金代わりになります」

みたいな謳い文句で勧誘をして来るんですよね

 

このようなクソ案件というのは

収支がマイナスなので赤字です

個人の場合は不動産所得と給与所得を損益通算させる事で

節税になるなんて言っている訳ですが

 

不動産投資はビジネスです

そもそも収支が赤字になるようなビジネスやる意味なんてないし

何十年も先にローンが完済して入ってくる収入と言っても微々たるもの

 

ハッキリ言ってそんな案件は詐欺です

区分マンション投資の良い点

私は個人で区分マンションを保有した事はありませんが

業者の友人と共同出資で区分マンションの転売をした事があります

 

その際の感想ですが普段戸建投資をしている私からしてみれば

リフォームコストが全然かからない

 

区分マンションなので外装のリフォームをやる必要もありません

庭なども無いのでそういったメンテナンスも必要ない

 

またそんなに古いマンションでなければ

トイレや風呂などの設備もそのまま使えるので

やるのは表層リフォームのみで

30万程度で収まります

区分マンション投資の悪い点

区分マンションの場合は管理費、修繕費がかかります

なので一見利回りが高そうに見えても

管理費修繕費を加味したら大した利益にならない事が多いです

 

例えば

賃料6万円のオーナーチェンジの区分マンション

物件価格は400万円があったとします

 

利回りは18%

 

ではありません

管理費修繕費の相場というのは

だいたい月2~3万程度

 

管理修繕費が3万なら月3万円の収入

なので利回り9%です

区分マンション投資の儲け方

私の周りに大家さんはたくさんいますが

区分マンションのキャッシュフローで儲かっている大家さんっていません

 

私の知り合いの大家さんで区分で儲かっている人の多くは

売却のキャピタルゲインで儲かっています

 

基本的に区分マンション投資の投資対象というのは

都市部のマンションですよね

 

田舎にも区分マンションありますが

そのような物件を対象にする人は少ないです

 

このような都市部の区分マンションというのは

結構単価が低かったりします

それこそ安ければ500万とかの価格帯

 

なので流動性が高いので売りやすいです

しかも都市部の物件なので

不動産投資熱が過熱してくると値上がり率がすごい

 

なので区分で儲かっている人というのは安い時に仕込んで

値上がった時に売り抜けて利益を得ている人が多いんですね

 

因みにこれはあくまで私の私観であって

もしかしたら区分のインカム(賃料収入)で儲かっている人もいるかもしれません

 

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